나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503098 [1] 인천광역시 서구 당하동 1083-12 중앙이-클래스 106동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천백석초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2012-07-18)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로 및 남동측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2012-06-07)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 인천지방법원 2026타경503098 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1083-12 중앙이-클래스 106동 3층302호

용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일자: 2012-07-18

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 가격

토지면적: 25.17㎡ (약 7.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.01㎡ (약 13.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 146,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천백석초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로 및 남동측으로 보행자전용도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 당하지구

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 특수도로(보행자전용도로)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(서부교육지원청), 성장관리권역, 철도보호지구

3. 권리분석

3.1. 권리요약

* 말소기준권리: 압류(체납추적 과-티11200), 접수일자 2023-11-24 (채권자: 계양세무서장)

* 등기부채권 총액: 155,000,000원

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 대부분의 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(신영은)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-28

* 확정일자: 2021-10-06

* 배당신고일자: 2023-11-24

* 대항력: 없음

* 비고: '을구 순위 5번 주택임차권등기'가 있으나, '말소'로 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출될 경우 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류될 수 있으나, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 특이사항

* 토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 허가기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사와 관련된 조건 변경 사항이 있을 수 있음을 시사)

* 선순위임차권 (대항력 없는 임차인이지만, 계약 관계에 대한 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 당하동 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 인근 거래 사례 (참고용)

* 원당탑스빌(1) (2009년식, 70.38㎡) 2026년 7월 6일: 135,000,000원

* 그랜드비스타 (2011년식, 34.942㎡) 2026년 7월 6일: 179,000,000원

* 멤버스힐 (2017년식, 31.548㎡) 2026년 7월 3일: 133,000,000원

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 인천백석초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 목적의 주택 취득 시 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다. (허가기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항이 있어, 계약 이행 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 선순위임차권 (대항력 없음)

임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없으나, 임대차 관계에 대한 상세 확인은 필요합니다.

6.4. 각종 규제 지역

* 제2종일반주거지역

* 당하지구 지구단위계획구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 철도보호지구

* 토지거래허가구역

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 인천백석초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 그리고 대항력 없는 선순위임차권 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 주요 사항입니다. 주변 시세 대비 감정가가 형성되어 있으나, 인근 유사 면적의 거래 사례와 비교 시 다소 보수적인 측면도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구 당하동의 안정적인 주거 지역 내 위치

* 인천백석초등학교 등 교육 시설 인접

* 주변 근린생활시설 등 편의시설 이용 가능

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

* 인근 실거래가 대비 감정가 수준 고려 시 추가 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

감정가: 146,000,000원

토지면적: 25.17㎡ (약 7.61평)

건물면적: 44.01㎡ (약 13.32평)

주변 유사 면적의 최근 거래 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 본 건의 면적(44.01㎡)을 고려할 때 평당 약 330만원~510만원 수준으로 거래가 이루어진 것으로 보입니다.

건물 연식(2012년) 및 위치, 현황을 종합적으로 고려하여, 본건의 감정가(146,000,000원, 약 330만원/㎡)는 시장 가치와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 유사 면적 거래 사례들을 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 100%~115% 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

특히, 유사한 면적의 다른 다세대 주택 거래가 13,300만원 (31.548㎡) ~ 17,900만원 (34.942㎡) 수준이었으며, 본 건의 면적(44.01㎡)은 이보다 넓습니다.

따라서, 권리상 인수 부담이 없고 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여,

예상 입찰가는 165,000,000원 수준으로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 최소 입찰가: 감정가의 80% (116,800,000원)

* 적정 입찰가: 146,000,000원 ~ 165,000,000원

* 권장 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.