나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503119 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 653-11 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 북측 인근에 위치 하며 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 통행 가능하며 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 바 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제2층 제202호로서, 외벽 : 벽돌 치장 쌓기 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 및 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 평탄한 세장형 3필 일단지 토지로서 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측으로 각각 노폭 약 20미터, 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 중로1류(폭 20m~25m)(2018-06-11), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) ■ 일련번호(2),(3): 준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1,2동이 있으며, 본 건은 1동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층 202호 다세대주택에 대한 경매 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경503119 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 653-11 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 208,000,000원

토지면적: 44.85㎡ (약 13.57평)

건물면적: 80.27㎡ (약 24.28평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호

건축년도: 2009년경 (사용승인일 2009년 6월 8일 기준)

참고사항: 1동과 2동이 있으며, 본 건은 1동입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

대상 토지는 인접 도로와 평탄한 세장형의 3필지로 구성되어 있으며, 현재 '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 약 20미터, 남서측으로는 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 중로1류(폭 20~25m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약 허가구역(2025년 8월 21일까지)으로 외국인 등 특정 대상에 대한 허가 규정이 적용될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 20일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약상 을구 9번 주택임차권(이기전, 240,000,000원)은 '말소'로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서 비고란에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 9번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'라고 명시되어 있어, 임차권의 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 채권자인 주택도시보증공사가 말소 동의 확약서를 제출한 점으로 보아 소멸될 가능성이 높으나, 낙찰자는 이 부분을 명확히 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 7일

확정일자: 2022년 3월 21일

배당신고일자: 2024년 4월 30일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. 임차인의 대항력이 없는 점과 보증금이 명확히 기재되어 있어, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, '선순위임차권' 언급 및 물건명세서 상의 내용으로 인해 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로 주거용 부동산이므로, 전통적인 상업 시설 분석보다는 주거지로서의 입지와 생활 편의시설 접근성을 중심으로 평가합니다. 주안동 지역은 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

* 편의 시설: 주변 주거 환경으로 미루어 볼 때, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

* 혐오 시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오 시설이 존재한다고 판단하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 여부: 등기부상 '말소'로 기재된 주택임차권이 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어, 임차권의 인수 또는 소멸 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 다만, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출이 확인됩니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 사항이 존재하므로, 이에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 매수인의 인수 조건이나 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2009년경 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주변 환경이 보통 수준입니다. 감정가는 2억 8백만 원으로 책정되어 있으나, 임차권 인수 여부와 HUG 관련 특이사항 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 불확실성이 해소된다면 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 주안동의 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요 및 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 가격 잠재력: 경매 특성상 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* HUG 관련 이점: 채권자인 HUG가 경매를 진행한 만큼, 관련 절차나 조건에 대한 이점이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(약 43-44㎡ 면적, 8,200만~1억 2,200만 원)와 본건의 전용면적(80.27㎡) 및 감정가(2억 8백만 원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 임차권 인수 여부 및 HUG 인수 조건 변경 등 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준 에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 1억 7천만 원 ~ 1억 9천만 원 범위에서 희망하는 수익률과 리스크 부담 정도를 고려하여 결정하시기를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.