나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503074 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 594-4 삼성캐슬 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(도화역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내의 제4층 제403호로서, (사용승인 : 2019.01.30) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로, 북서측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경503074 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 도화동 594-4번지, 삼성캐슬 4층 403호에 위치하고 있습니다.

본 물건은 오피스텔로 사용 중이며, 건물명은 삼성캐슬입니다.

2019년 1월 30일에 사용 승인된 건물로, 감정평가액은 258,000,000원입니다.

토지 면적은 10.93㎡ (약 3.3평)이며, 건물 면적은 74.66㎡ (약 22.6평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화초등학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 업무시설, 공동주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 환경이 무난한 편입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있고 지하철 1호선 도화역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 18층 건물 중 4층에 해당합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 부정형의 완경사지로 주상용 건부지로 이용되고 있으며, 남서측으로 광대로, 북서측으로 소로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 수원지방법원 2023카단61199 가압류(채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 1,990,000,000원)입니다.

등기부등본상 소유권 보존은 2019년 3월 26일, 소유권 이전은 2019년 5월 31일에 이루어졌습니다. 이후 공유자전원지분 이전, 가압류, 강제경매, 압류 등기 등이 순차적으로 등재되었습니다.

등기부상 채권 총액은 2,250,000,000원입니다.

본 건과 관련하여 주택임차권(권리자: 서재권, 보증금: 260,000,000원)이 존재하나, 해당 임차권은 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이에 따라 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권 및 생활정보

본건이 위치한 도화동 일대는 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

도화초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 지하철 1호선 도화역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

주변에 특별히 혐오시설이 확인되지 않아 쾌적한 주거 및 업무 환경을 기대할 수 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: 주택임차권이 등기되어 있으나, 대항력이 없고 주택도시보증공사의 말소 동의가 제출되어 매수인이 인수할 부담은 없습니다. 다만, 말소 과정에서 예상치 못한 절차가 발생할 가능성은 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 구체적인 내용을 파악하기 위해 추가적인 확인이 필요할 수 있으며, 이는 경매 진행 과정이나 명도 과정에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 우수한 교통망: 지하철 1호선 도화역이 인근에 위치하여 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 입지: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.6. 시세 분석 및 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물(삼성캐슬)의 74.66㎡ 면적의 오피스텔 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 9일: 20,500만원 (17층, 직거래) - 약 274.6만원/㎡ (약 907만원/평)

* 2026년 3월 20일: 16,000만원 (17층, 중개거래) - 약 214.3만원/㎡ (약 708만원/평)

본건의 감정가는 25,800만원입니다. 최근 매매가는 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있으며, 층수 차이(본건 4층 vs 매매 사례 17층)를 고려할 때 실제 시세는 변동될 수 있습니다.

다만, 본건은 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 권리상의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

최근 거래 사례 중 높은 가격을 기준으로 하되, 감정가와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 22,000만원

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동의 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지에 위치한 신축 오피스텔입니다. 권리상 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 최근 매매 사례와 감정가를 비교 분석했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 층수 차이를 감안한 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.