나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503043 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-9 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "제물포역" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 동 유형의 주거용 건물 밀집지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편익 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 203호이며, 외 벽 : 외장 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지이며 1개 동(24개 호, 주차 24대, 용적률 595%) 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금239,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 현재 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503043 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-9 2층203호

* 건물명: (정보 없음)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 200,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2015년

* 층수: 2층 (총 10층)

* 전유면적: 69.81㎡ (약 21.12평)

* 공용면적: (정보 없음)

* 공급면적: (정보 없음)

* 토지면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

* 토지 지분: 14.23㎡

* 건물 지분: 69.81㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "제물포역" 남서측 근거리에 위치

* 주위환경: 동 유형의 주거용 건물 밀집지대. 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 제물포역이 인근에 소재하여 도보 접근이 가능하며, 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량 출입 또한 원활함.

* 도로: 본 건은 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)

1.2. 권리분석

* 권리분석상 특이사항:

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행 중임.

* 채권자는 주OOOOOOO임.

* 등기부등본상 말소기준권리는 갑10번 가압류(주택도시보증공사)임.

* 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 모든 임차인의 경우 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 보증금이 0원이거나 인수되는 보증금은 없음(인수 보증금 합계: 0원).

* 을구 3번 주택임차권(조비치온, 23,900만원)은 등기부등본상 '말소'로 표기되어 있어 경매 절차에서 소멸될 예정임. (다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되었으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 있어 최종적으로 소멸될 가능성이 높음)

* 권리분석 결과: 명확한 인수 대상 권리 없음.

1.3. 상권분석

* 현재 물건 소재지는 오피스텔 및 주거용 건물이 밀집된 지역임.

* 인근에 제물포역이 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수함.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 활동 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 주변 검색 결과, 물건지 인근에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

* 부대시설: 건물 내 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 구비되어 있어 거주 편의성이 높음.

* 주차: (정보 부족, 건물 내 기계식 주차장 및 옥외 주차 공간 일부 구비)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항은 금융 거래 또는 보증 관련한 복잡한 사항이 있을 수 있음을 시사하므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 함.

* 선순위임차권 관련 불확실성: 등기부등본상 임차권은 말소 예정이고 대항력도 없으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위임차권'으로 기재된 점은 실제 미등기 또는 숨겨진 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 이 부분은 잔금 납부 전 반드시 명확히 확인이 필요함. (비록 인수 보증금은 0원으로 나타나나, 권리 관계는 복잡할 수 있음.)

* 임대차 관계 미상: '기타참고사항'에 '임대차 관계는 미상임'이라는 언급은, 비록 대항력 없는 임차인으로 분류되었더라도, 현재 점유 및 임대차 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음을 시사함.

1.6. 종합의견

본 물건은 제물포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 입지 조건이 양호한 편입니다. 건물 자체도 비교적 최근 연식(2015년)에 속하며 필수적인 부대시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 명확히 인수해야 할 권리는 없어 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 언급으로 인해 잠재적인 권리 관계의 복잡성과 추가적인 확인이 필요한 리스크가 존재합니다. 이러한 불확실성 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자포인트

* 제물포역 초역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력.

* 오피스텔 밀집 지역으로 상권이 형성되어 있어 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 2015년 건축된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있음.

1.8. 예상입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 3일, 67.04㎡ 거래가 130,000,000원

* 2026년 5월 12일, 66.78㎡ 거래가 92,000,000원

* 본 건의 전유면적은 69.81㎡임.

* 최근 거래가 중 130,000,000원의 거래가 본 건과 면적 및 소재지가 유사함. 이는 제곱미터당 약 1,939,140원 수준임.

* 감정가(200,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있음.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 불확실성은 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요함을 시사함.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요 없음.

* 상기 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 140,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.