나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1804 [1] 경기도 고양시 일산동구 마두동 783 강촌마을아파트 212동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 백석고등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장 및 지하철 3호선 마두역이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 15층건 내 2층 202호로, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(고양백석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(금계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(백석고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(백신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(햇빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정발초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(백석고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(햇빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 고양지원 2026타경1804 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 마두동 783 강촌마을아파트 212동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 698,000,000원

토지면적: 53.29㎡ (약 16.13평)

건물면적: 94.05㎡ (약 28.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (부산은행)

특이사항: 유동화물건, 개발행위허가제한구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동에 위치하며, 백석고등학교 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있고 지하철 3호선 마두역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.2. 교육 환경

본건 인근에는 고양백석초등학교, 금계초등학교, 백석고등학교, 백신중학교, 햇빛유치원, 정발초등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 6월 25일 접수된 부산은행 근저당권(을25)입니다. 이보다 늦게 등기된 후순위 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 2,110,644,911원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 물건명세서 참고사항에는 임대 내역이 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 어려웠으며, 임대차 관계는 불분명합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 상권

본 물건은 대규모 아파트 단지인 강촌마을에 속해 있으며, 주변에 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 단지 내 편의시설 이용 및 근린생활시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 단지 정보

본 건물은 철근콘크리트 벽식구조의 15층 아파트 중 2층에 위치한 202호입니다. 내부 마감은 벽지와 타일 등으로 되어 있으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

단지명은 마두강촌마을2단지한신이며, 1993년 3월에 사용승인되었습니다. 총 15개 동에 608세대가 거주하고 있으며, 945대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (지하 532대, 지상 413대).

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가 제한

본 물건은 2024년 11월 22일 자로 지정된 개발행위허가 제한지역에 해당합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한 사항

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 대로3류, 중로1류와 접해 있습니다. 또한, 가축사육 제한 구역, 과밀억제권역에 속합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지)으로, 외국인 등이 아파트 용도로 토지를 사용할 경우 허가를 받아야 하는 등 추가적인 확인이 필요합니다.

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 유치원이 있어 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

현재까지 파악된 주변 시설 중, 혐오시설로 분류될 만한 특이사항은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 일산동구 마두동의 입지 좋은 아파트로, 교통 및 교육 환경이 우수하며 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 그러나 개발행위허가 제한 지역 및 토지거래계약 허가 구역이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 임대차 관계가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 3호선 마두역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 대규모 아파트 단지 내에 있어 주거 안정성이 높습니다.

* 94.05㎡의 전용면적을 갖춘 중대형 평수로, 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 모두 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 698,000,000원입니다. 최근 2026년도 거래 사례로는 600,000,000원, 580,000,000원, 640,000,000원 등의 매매 사례가 있습니다. 해당 물건은 2층에 위치하고 있으며, 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

종합적인 시세 및 권리 관계, 잠재적 리스크 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 650,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.