나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61012 [1] 경기도 파주시 금촌동 353-4 라까사 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(경의중앙선 금촌역)이 소 재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 501호로서, (사용승인일: 2020.08.28) 외벽: 페인팅마감 및 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 금촌동 353-4 도시지역, 제1종일반주거지역(09.07.31) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012 -12-26)(금촌초등학교, 반드시 교육청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244)) <교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8. 25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 임. (2) 금촌동 353-6 도시지역, 제1종일반주거지역(09.07.31) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012 -12-26)(금촌초등학교, 반드시 교육청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244)) <교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8. 25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 최병훈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.11.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 353-4번지, '라까사' 건물 5층 501호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경61012 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 264,000,000원입니다.

토지 면적은 59.89㎡ (약 18.12평)이며, 건물 면적은 83.85㎡ (약 25.36평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건축물대장 상 사용승인일은 2020년 8월 28일이며, 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층입니다.

신주소상으로는 경기도 파주시 아리랑고개길 50 (금촌동)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대 주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경의중앙선 금촌역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 북측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 14일자 남동세무서장의 압류 (갑5)로 판단됩니다.

매각으로 인해 일반적인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 최병훈: 보증금 285,000,000원, 차임 0원. 2021년 3월 5일 전입, 2021년 2월 23일 확정일자. 2023년 3월 14일 배당신고. 대항력 없음.

주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 확약서에 따라, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 한윤용: 보증금 0원, 차임 0원. 2024년 6월 4일 전입. 대항력 없음.

집합건물 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권 (최병훈, 285,000,000원) - HUG 인수조건 변경으로 말소 예정.

* 갑5: 압류 (남동세무서장) - 말소기준권리.

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사) - 말소.

* 갑7: 압류 (파주시) - 말소.

* 갑8: 압류 (고양세무서장) - 말소.

* 갑9: 압류 (강북구) - 말소.

* 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사, 2026타경61012) - 말소.

총 등기부 채권액은 1,307,000,000원입니다.

가장 중요한 사항은 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 최병훈과 인수조건 변경 확약서를 제출했다는 점입니다. 이는 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함으로써, 낙찰자가 임차인 관련 권리를 인수하지 않게 되는 주요 요인이 됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 금촌동 지역은 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 일반적인 지역 상권입니다.

경의중앙선 금촌역이 인근에 있어 교통 이용이 편리하며, 주변에 각종 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

최근 주변 시세 분석:

* 2026년 5월 5일 거래: 락플러스 (2017년 준공), 72.09㎡ (약 21.8평) - 185,000,000원 (약 849만원/평)

* 2026년 7월 7일 거래: 삼성로얄빌 (2009년 준공), 66.705㎡ (약 20.2평) - 135,000,000원 (약 668만원/평)

* 2026년 7월 1일 거래: 아침의뜰1차 (2018년 준공), 51.38㎡ (약 15.5평) - 140,000,000원 (약 903만원/평)

본건 면적(83.85㎡, 약 25.36평)과 비교했을 때, 주변 시세는 평당 약 670만원에서 900만원 사이로 분석됩니다.

본 물건의 용도(도시형생활주택)와 준공연도(2020년)를 고려할 때, 해당 시세 범위를 참고하여 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 금촌역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 금촌초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 각종 상가, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 상태: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금촌초등학교), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역임을 유의해야 합니다.

* 임차인 관련 변동성: HUG 인수조건 변경으로 임차인 최병훈의 대항력이 포기되었으나, 혹시 모를 법적 해석이나 분쟁 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다. (다만, 확약서 내용이 명확하여 리스크는 낮음)

* 시세 대비 감정가: 감정가(2억 6천 4백만원)가 최근 주변 시세 범위(약 1억 7천만 ~ 2억 3천만원)보다 다소 높게 책정되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

특히 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 최병훈 간의 인수조건 변경 확약서 덕분에, 낙찰자는 최병훈 임차인의 대항력이나 보증금 관련 부담을 인수하지 않아도 될 것으로 보입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점입니다.

건물이 2020년에 준공되어 관리가 잘 되어 있을 가능성이 높으며, 금촌역 인근의 교통 편리성과 생활 편의시설 접근성도 갖추고 있습니다.

다만, 토지거래계약 허가구역이라는 점과 감정가가 주변 시세보다 다소 높게 책정된 점은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 및 유지보수 비용 절감 기대.

* 권리관계 간명화: HUG 인수조건 변경으로 임차인 최병훈의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 이루어져, 낙찰 후 명도 및 권리 정리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 입지 조건: 금촌역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 금촌 지역의 개발 계획이나 부동산 시장 변화에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용 면적은 83.85㎡ (약 25.36평)입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 평당 약 670만원에서 900만원 범위로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 1억 7천만원에서 2억 3천만원 사이로 예상됩니다.

감정가(2억 6천 4백만원)는 현재 시세보다 높은 편입니다.

HUG 인수조건 변경으로 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

따라서, 현재 시세 범위를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 1억 7천 5백만원 ~ 2억 1천만원 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 추가적인 현장 조사와 시세 변동 추이를 면밀히 검토한 후 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.