나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60864 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 747-13 탑클라우드2단지 103동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 유사 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 제4층 제402호로서, 외벽: 벽돌타일 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

2. 입지조건

본 건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 소재하며, 주변은 유사 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

"고양국제고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 가장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 속합니다.

검색 결과, 본 건의 소재지 인근에는 고양국제고등학교, 동국대학교 일산병원, 원중초등학교, 일산양일중학교 등 교육 및 의료 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 7월 9일에 접수된 검단농업협동조합의 근저당권 (채권금액 446,400,000원)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 강제경매, 임의경매 등기들이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 596,424,612원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 유사 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 편의 시설 위주로 구성된 생활 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 고양국제고등학교가 있으며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동국대학교 일산병원 등 의료 시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 추가적인 법적 절차나 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황에서 인수되는 권리나 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 실제 점유 현황 및 미등기 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 일반적인 생활 편의시설 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 교통 여건도 양호한 편입니다. 그러나 중복사건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크는 철저한 사전 조사를 통해 해소해야 할 부분입니다. 감정가 대비 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적이나, 주변 시세 및 건물의 관리 상태, 공실 위험 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식의 건물: 2021년 사용 승인된 건물로 노후도가 낮습니다.

* 실거주 및 임대 수익 잠재력: 67.19㎡의 전용면적은 1~2인 가구가 거주하기에 적합하며, 지역 내 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 생활 인프라: 학교, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사 면적 대비 본 건의 감정가(497,000,000원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

유사 단지("헤리티지2동3동")의 2026년 7월 거래 사례(51.76㎡, 328,000,000원)를 기준으로 환산 시, 제곱미터당 약 630만원대의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건의 면적(67.19㎡)을 적용하면 약 425,790,000원의 시세가 산출됩니다.

중복사건 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 430,000,000원 ~ 460,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.