나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61003 [1] 경기도 파주시 야당동 1056-2 센트럴파크리움 6층620호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위아파트단지, 상업ㆍ업무시설, 오피스텔, 각급학교, 하천, 철도 등이 혼재하는 경의로주변 노선상가 및 오피스텔지대로 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진ㆍ출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 이 있으며 북동측 인근에 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통사정은 무난한 등 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 6층 620호로 외벽은 시멘몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 PVC 창호입니다.

이용상태

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. (상세는 별첨 '건물개황 및 내부구조도'참조)

설비내역

본건은 급배수설비, 위생설비, 열병합지역난방설비, 시스템냉방설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형의 평지로 제2종근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 55m, 그리고 동측으로 노폭 약 13m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역. 대로2류(폭 30m~35m) (파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61003 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1056-2 센트럴파크리움 6층620호

용도: 오피스텔

감정가: 87,000,000원

토지면적: 6.03㎡ (약 1.82평)

토지지분: 6.03㎡ (약 1.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.70㎡ (약 6.26평)

건물지분: 20.7㎡ (약 6.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최OO (강제경매 신청 채권자로 등기부상 최은혁으로 확인됨)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 상업·업무 시설, 오피스텔, 각급 학교, 하천, 철도 등이 혼재하는 경의로 주변 노선상가 및 오피스텔 지대입니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

북동측 인근에 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

건물 구조:

본 건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 14층 건물 중 6층 620호입니다.

외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 PVC 창호입니다.

이용상태:

본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역:

본 건은 급배수 및 위생 설비, 열병합 지역난방 설비, 시스템 냉방 설비, 승강기, 옥내 소화전, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용상태:

본 건 토지는 정방형의 평지로, 제2종 근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본 건은 서측으로 노폭 약 55m, 동측으로 노폭 약 13m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역.

대로2류(폭 30m~35m)(파주운정지구), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구).

가축사육제한구역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26~26.8.25 - 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

3. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 최은혁

대항력: 있음

전입일자: 2021-03-29

보증금: 119,000,000원 (추정, 복수 기록으로 인한 혼선 있음)

차임: 298,000원 (추정)

확정일자: 2022-04-11 (기록상 차이 있음)

배당신고일자: 2026-04-13

비고: 1차 보증금 감액분/증액분 관련 내용 기재되어 있으나, 최종 보증금은 119,000,000원으로 추정됨.

주의: 임차인 최은혁은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임, 확정일자 등 상세 내용에 일부 불일치 및 변동 사항이 기록되어 있어 추가 확인이 필요합니다. 법원 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있더라도, 대항력 있는 임차인의 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 명도 시 예상치 못한 비용 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

말소기준권리:

압류 (파주세무서장, 2024-12-02)

등기부 요약:

* 소유권이전 (2019-03-04)

* 압류 (파주세무서장, 2024-12-02) - 말소기준권리

* 압류 (파주시, 2025-07-08) - 매각으로 소멸

* 강제경매 (최은혁, 2026-04-14) - 매각으로 소멸

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (자료상 해당 없음)

특이사항:

대항력있는임차인 존재.

4. 상권분석

본 물건은 파주시 야당동의 역세권 오피스텔 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 대규모 아파트 단지, 상업 시설, 업무 시설 등이 잘 갖춰져 있습니다. 경의로를 따라 형성된 상권으로 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 용이한 입지입니다. 차량 접근성 또한 우수하며, 대중교통 이용도 편리하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

주변에 다수의 신규 아파트 단지가 입주해 있어 배후 주거 수요가 풍부하며, 경의중앙선 야당역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다. 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활하기에 편리한 환경입니다. 오피스텔 자체는 주거용으로 활용 시 1인 가구 및 소규모 가구에게 적합하며, 업무용으로도 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 최은혁은 대항력이 있어 낙찰 후에도 명도를 완료하기 전까지 거주할 수 있으며, 경우에 따라 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충될 수 있어, 임차인과의 협상 또는 법적 절차 진행 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 불명확한 임차인 정보: 임차인 최은혁의 보증금, 차임, 확정일자 정보가 두 가지 기록으로 존재하며 일부 내용에 차이가 있어 정확한 권리 관계 파악이 어렵습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 자체의 매매에는 직접적인 영향을 미치지 않을 가능성이 높습니다. (2025.8.26 ~ 2026.8.25)

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동의 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다. 2019년 준공된 신축급 건물로 건물 상태 및 관리 측면에서도 강점이 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 보증금 인수 여부와 관련된 불확실성을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 시장 가격 대비 적정 입찰가 산정이 가능하다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 인근으로 직주근접 수요 확보 용이.

* 풍부한 배후수요: 주변 대단지 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 안정적.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 연식 짧아 유지보수 용이 및 선호도 높음.

* 상권 활성화: 경의로 중심 상업지구에 위치하여 상권 이용 편리.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 '센트럴파크리움' 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 19일: 8,600만원 (9층, 20.09㎡)

* 2026년 2월 3일: 8,600만원 (12층, 20.09㎡)

* 2026년 5월 18일: 8,000만원 (8층, 20.09㎡)

최근 평균 매매가는 약 8,400만원으로, 감정가 8,700만원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

임차인 보증금 분석:

대항력 있는 임차인 최은혁의 보증금은 119,000,000원으로 추정되나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 하지만 이 부분은 법원의 배당 결과 및 임차인과의 관계에 따라 변동될 수 있는 리스크가 존재하므로, 입찰 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

최종 제안 입찰가:

최근 실거래가 최고가(8,600만원) 및 감정가(8,700만원)를 고려할 때, 대항력 있는 임차인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

만약 인수 보증금이 '0원'으로 확정된다는 전제 하에, 최근 거래가 수준에서 약간의 조정치를 적용한 가격을 고려할 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 7,800만원 ~ 8,300만원

* 적정 입찰가 고려 시: 8,300만원 ~ 8,500만원

최종 제안 입찰가: 8,400만원 ~ 8,500만원

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 최대로 확정될 경우를 상정하였습니다. 만약 낙찰 후 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생하면, 본 예상 입찰가를 초과하는 추가 비용이 발생함을 반드시 인지해야 합니다. 입찰 전 권리 분석 내용을 재확인하고, 명도 관련 변수들을 신중하게 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.