나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61002 [1] 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 156-1 성원아파트 102동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 "봉일천초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트단지 및 연립주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층건내 13층 1305호로서, (사용승인일: 1997.05.20) 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 광대로, 북측, 서측, 남측으로 각각 소로의 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-금촌37(08.3.12))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-금촌39(08.3.12)) (접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(봉일천초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등 의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 등임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61002 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 156-1 성원아파트 102동 13층1305호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 5천 7백만원

* 토지면적: 20.11㎡ (약 6.08평)

* 건물면적 (전용): 59.59㎡ (약 18.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건축물 정보:

* 아파트명: 성원아파트

* 동/호수: 102동 1305호

* 사용승인일: 1997년 5월 20일

* 층수: 13층 / 20층

* 구조: 철근콘크리트조

* 전용면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

* 아파트 총 면적: 31,510.24㎡

* 동수: 2개동

* 세대수: 347세대

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 "봉일천초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 연립주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로 상태: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 광대로, 북측, 서측, 남측으로는 소로의 외곽 공도와 연계되어 있어 차량 통행이 원활함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 31일 접수된 우리은행 근저당권 (을13)

* 소멸 예상 권리: 본 경매물건은 임의경매이므로, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 현재 제공된 정보상으로는 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 부분에 정보가 누락되어 있어, 혹시 모를 지상권 등의 권리관계는 별도 확인이 필요함.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이며 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 보증금 수령 여부 등은 반드시 현장 방문 및 추가 조사를 통해 명확히 확인해야 함.

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 주거 시설 및 근린생활시설이 혼재하여 지역 생활권의 중심부에 해당함.

* 단지 내 편의시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있어 기본적인 생활 편의는 제공됨.

* 인근 봉일천초등학교 등 교육 시설과의 근접성으로 가족 단위 거주자에게 유리한 입지임.

5. 생활정보

* 교육시설: 봉일천초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 용이함.

* 교통: 인근 버스정류장 이용 및 차량을 통한 시내외 접근성이 양호함.

* 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 노후도: 1997년 준공된 건물로, 2026년 현재 약 29년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지 이용 제한:

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 상대보호구역(봉일천초등학교) - 교육환경 보호 관련 규제 확인 필요.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26~26.8.25, 외국인 등 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) - 외국인 매수 시 허가 필요.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황이 미상이고 보증금 합계가 0원임을 감안할 때, 실제 점유 현황 및 법적 권리관계에 대한 철저한 조사가 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 조리읍 봉일천리에 소재한 성원아파트 102동 1305호로, 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호한 편임.

* 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하나, 건물 노후화 및 일부 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 부분임.

* 권리 관계상 인수되는 권리는 없을 것으로 예상되나, 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필수적임.

* 유동화 물건으로 진행되는 경매 건임.

8. 투자 포인트

* 봉일천초등학교 인접으로 교육 환경이 우수하여 실수요자에게 매력적인 투자처가 될 수 있음.

* 파주시 개발 계획 및 지역 활성화 추이에 따른 시세 상승 기대 가능.

* 감정가 대비 합리적인 낙찰을 통해 시세 차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 10일: 15,000만원 (5층)

* 2026년 4월 30일: 16,000만원 (19층)

* 2026년 5월 28일: 14,000만원 (14층)

* 본건은 전용면적 59.59㎡ (약 18평)이며, 13층에 위치함. 최근 거래 사례의 평균가는 약 15,000만원으로 파악됨.

* 감정가(1억 5천 7백만원)는 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 시세와 유사한 수준으로 판단됨.

* 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 0원으로 예상되므로 추가적인 부담은 없을 것으로 보이나, 임대 관계 미상에 따른 불확실성은 감안해야 함.

* 안전 마진 및 잠재적 리스크(노후도, 제한 구역 등)를 고려하여, 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가 범위를 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원으로 제안함.

* 정확한 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 및 주변 시세 변화, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 추천 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.