나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1873 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1484 탄현마을아파트 304동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "상탄초등학교" 남서측에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설, 방송국 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 탄현역(경의중앙선)이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건 내 제1층 제102호로서, (사용승인: 1995.05.03) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 남동측으로 외곽 공도와 연계되어 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2024-04-19), 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(탄현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1484번지 탄현마을아파트 304동 1층 102호에 소재한 아파트로, 고양지원 2026타경1873(1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 감정평가액은 198,000,000원입니다.

토지 면적은 28.52㎡ (약 8.63평)이며, 건물 면적은 46.58㎡ (약 14.10평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 방송국 등이 소재하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 경의중앙선 탄현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 1층에 위치하고 있으며, 1995년 5월 3일 사용승인을 받았습니다.

토지는 사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중에 있으며, 단지 내 도로가 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로2류, 소로3류, 중로1류 등의 도로 관련 용도와 더불어 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 2월 25일자 주식회사 우리카드의 가압류(채권금액 15,342,911원)입니다.

이후 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김진욱

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-28

확정일자: 2023-06-19

배당신고일자: 2026-06-12

대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-28

확정일자: 2023-06-19

배당신고일자: 2026-06-19

대항력: 있음

주의사항: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(총 360,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 전문가와 상담하시어 인수 여부를 정확히 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 탄현동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

경의중앙선 탄현역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 역 주변으로 상업 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

최근 부동산 정보에 따르면, 주변에는 숙박시설(모텔)들이 있으며, 대실 및 숙박 요금은 다양하게 형성되어 있습니다.

전반적으로 주거 지역의 특성을 가지며, 상권 형성은 탄현역을 중심으로 이루어져 있습니다.

주변 환경 관련 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역(일산서구 덕이동)에 데이터센터 건립 관련 주민 반대 사례가 있었던 점을 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 탄현역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 적습니다.

* 교육시설: 단지 인근에 상탄초등학교, 일산동중학교, 일산동고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거환경: 탄현마을 3단지 부영 아파트는 1995년에 준공되었으며, 총 475세대의 규모를 가지고 있습니다. 15층 건물 중 1층에 해당하며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다. 단지 내 전기차 충전시설도 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 앞서 권리분석에서 언급했듯이, 김진욱 씨와 주택도시보증공사는 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 경매 절차상 말소되는 권리를 의미할 수 있으나, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 반환 의무를 인수하게 될 위험이 있습니다. 이는 상당한 금액이므로, 실제 입찰 전 반드시 철저한 법적 검토가 필요합니다.

* 건물 노후화: 1995년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용 증가 및 생활 편의성 저하 가능성이 있습니다.

* 1층 위치: 저층 세대의 경우 일조량, 소음, 사생활 침해 등에 취약할 수 있으며, 일반적인 시세보다 낮은 가격에 거래될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 탄현역 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 또한, 주변 학군 및 주거 환경이 양호하여 실거주 가치가 있다고 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 리스크 요인으로, 해당 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 법적 검토를 통해 위험 요소를 파악한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 탄현역을 통해 서울 강남 등 주요 업무지구 접근성이 용이합니다.

* 생활 인프라: 아파트 단지 인근으로 각종 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 개발 호재: 인근 지역 개발 계획(일산테크노밸리, 공공주택지구 조성 등)이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 대항력 있는 임차인 문제로 인해 시장의 관심에서 다소 멀어져 있을 수 있으나, 위험 요소를 잘 관리한다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 198,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(46.58㎡)의 아파트가 2026년 6월 199,000,000원에서 2026년 7월 210,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 1층에 위치하여 상대적으로 선호도가 낮을 수 있다는 점과, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 보증금 위험(총 360,000,000원)을 고려할 때, 낙찰자가 부담해야 할 실질적인 비용을 산정하는 것이 중요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 달리 실제 보증금 인수 여부에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 임차인 관련 위험을 배제하고 순수 부동산 가치와 최근 시세를 기준으로 보았을 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현재 정보만으로는 임차 보증금 인수 여부가 불확실하므로, 명확한 인수 의무 확정 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 190,000,000원에서 205,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이 중, 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 명확히 확인될 경우, 시세 범위 내에서 공격적인 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

그러나 위험 요소를 감안하여, 195,000,000원 을 합리적인 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.