나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1835 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 521 한일미디어타워 11층1112호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 향동중학교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 향동지구 상업지역이며, 그 외곽은 아파트 및 단독주택으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

남측 약 1.5Km 지점에 중앙로(수색로)가 있고, 본건까지 차량접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 5층, 지상 15층 건물(2022. 12. 16. 사용승인) 중 11층 1112호로 - 외벽 ; 석재붙임마감 - 내벽 ; 페인트마감 - 창호 ; 알루미늄삿시 창호 - 천정 ; 텍스 마감 - 바닥 ; 비닐바닥타일임.

이용상태

현장조사일 현재 폐문부재 상태이나 사무실로 이용 중인 것으로 추정됨.

설비내역

승강기 및 위생설비 등이 설치되어 있는 건물임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로, 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 가축사육 제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 비행안전 제4구역, 비행안전 제5구역, 제한보호구역, 과밀억제 권역, 한강폐기물 매립시설 설치제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경1835 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 덕양구 향동동 521, 한일미디어타워 11층 1112호

1.3. 건물 구분 및 규모

집합건물, 지하 5층, 지상 15층 건물 중 11층

1.4. 면적 (토지/건물)

토지면적: 3.26㎡ (약 0.99평)

건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

1.5. 감정평가액

140,000,000원

1.6. 용도

업무시설 (제1, 2종 근린생활시설 포함)

1.7. 경매 정보

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 건물 준공 및 층수

사용승인일: 2022년 12월 16일

현재 층수: 11층 (총 15층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 향동중학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 향동지구 상업지역으로 형성되어 있으며, 그 외곽은 아파트 및 단독주택으로 이루어진 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

* 남측 약 1.5km 지점에 중앙로(수색로)가 있어 차량 접근이 가능합니다.

* 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

* 본건 건물은 북측으로 중로, 서측으로 소로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)에 해당합니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 비행안전 제4구역, 비행안전 제5구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 한강폐기물 매립시설 설치제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (하나은행, 2023-06-05 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1: 오

* 전입일자(사업자등록일): 2019-05-29

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상(0원)으로 신고되었으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시 인수 보증금 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 임차인 2: 이*

* 전입일자: 2023-07-24

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로, 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

* 0원

* 대항력 없는 임차인 이*를 제외한 금액입니다. 대항력 있는 임차인 오 의 경우, 신고된 보증금은 0원이지만 실제 인수 여부 및 금액은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 향동지구는 신축 주거 단지와 상업지역이 함께 조성되어 있어, 일정한 배후 수요를 갖춘 상권으로 볼 수 있습니다.

* 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 다양한 업종의 입점이 가능하며, 주변 주거 단지의 편의시설 수요를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

* 다만, 해당 상권의 전반적인 활성화 수준 및 공실률 등은 별도의 심층 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 향동중학교가 인접해 있으며, 상업지역 내 다양한 상가 시설 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 중앙로(수색로)와의 접근성이 좋아 서울 주요 지역으로의 이동이 비교적 용이합니다.

* 주거 환경: 인근에 아파트 및 단독주택 단지가 밀집하여 주거 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 오 (2019-05-29 사업자등록, 대항력 있음). 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획상 제한:

* "한강폐기물 매립시설 설치제한구역"으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 비행안전구역(제4, 5구역)으로 지정되어 있어 항공기 소음 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 현장 확인 제한: 현장 조사 시 폐문부재 상태였으므로, 정확한 내부 상태 및 실제 이용 현황 파악에 일부 한계가 있었습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 업무시설로, 2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 향동지구 내 상업지역에 속하며, 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 양호합니다.

* 가장 중요하게 고려해야 할 점은 대항력 있는 임차인 '오 '의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 낙찰 후 명도 전략 수립 시 예상 비용 산정에 신중함이 요구됩니다.

* 토지이용계획상의 일부 제한사항(폐기물 매립시설 설치 제한구역, 비행안전구역 등)은 건물 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 향동지구 발전 가능성: 신축 택지지구 내 상업시설로서의 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

* 접근성: 서울과의 비교적 용이한 접근성을 바탕으로 합니다.

* 리스크 관리: 대항력 있는 임차인 명도 리스크를 철저히 관리할 수 있다면 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주요 제한사항: "한강폐기물 매립시설 설치제한구역" 지정에 따른 개발 제한 가능성을 인지해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정평가액 140,000,000원을 기준으로 산정하되, 명도 비용, 취득 관련 세금, 중개 수수료, 그리고 가장 중요한 '대항력 있는 임차인 오 '와 관련된 예상 인수 비용 및 명도 비용을 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 실제 인수 여부와 그에 따른 비용 발생 가능성을 최우선으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상기 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영한 실질적인 취득가격을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.