나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70831 [1] 경기도 양주시 삼숭동 569 성우아파트아침의미소 110동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 "삼숭1동마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공장 및 창고, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건 내 제13층 제1306호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 중로2류(폭 15m~20m) (저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(해당교육청문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과 에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70831 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경기도 양주시 삼숭동 569 성우아파트아침의미소 110동 13층 1306호

전용면적 (추정): 77.51㎡ (약 23.45평)

토지 지분: 60.76㎡ (약 18.38평)

감정가: 240,000,000원

건축연도: 2004년 (2004년 3월 12일 사용승인)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 15층 건물 내 13층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포OOOOO

공부상 면적과의 차이: 특이사항 없음

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 "삼숭1동마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 공장 및 창고, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 도로상태: 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 외부 공공도로와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2019년 12월 04일 접수된 포천제일신용협동조합의 근저당 (을9, 채권최고액 115,200,000원)입니다.

* 이후 등기된 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 292,800,000원입니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다. (현황상 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤우석 (가명: 윤 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 12일

* 확정일자: 2024년 12월 18일

* 배당신고일자: 2026년 04월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

본 건이 속한 성우아파트아침의미소 단지는 917세대의 대단지 아파트입니다.

* 주변 환경: 아파트 단지 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설, 공장, 주택, 농경지 등이 혼재하여 지역 특성이 복합적입니다.

* 생활 편의: 단지 내 및 주변 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 매매 시세 (2026년 5월~6월):

* 59.82㎡ (약 18.1평) 면적의 거래 사례가 2026년 5월 9일 19,400만원 (6층), 2026년 6월 18일 18,500만원 (9층), 2026년 6월 10일 17,000만원 (15층)에 있었습니다.

* 최근 전월세 시세 (2026년 5월):

* 본 건과 동일한 면적(77.51㎡)의 거래 사례로 2026년 5월 4일 보증금 16,000만원, 월세 0원에 계약된 건이 있습니다. 이는 실거주 목적의 전세 또는 특수 거래일 수 있으며, 일반적인 전세 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 다른 면적(51.15㎡, 59.82㎡)의 거래 사례에서는 보증금과 월세가 다양하게 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 성우아파트아침의미소

* 총 세대수: 917세대

* 사용승인일: 2004년 3월 12일

* 주차: 총 998대 주차 가능 (세대당 약 1.09대), 지하 전기차 충전기 19대 설치.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 건물 상태:

* 내부: 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방, 소화전 설비 등이 되어 있습니다.

* 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: "중로2류(폭 15m~20m) (저촉)" 사항이 있으나, 단지 내 도로이므로 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

* 규제 지역: 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 시세 및 감정가: 최근 매매 시세(59.82㎡ 기준 1.7억~1.94억) 대비 감정가(2.4억)가 다소 높게 책정된 경향이 있습니다. 본 건의 면적(77.51㎡)을 고려하더라도, 시세와의 괴리를 신중히 검토해야 합니다.

* 정보 상이점: 감정평가서 요약의 '기타참고사항'에 '임대미상임'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 상세 정보가 제공되어 실제로는 임대차 관계가 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치한 성우아파트아침의미소 110동 13층 1306호 아파트로, 917세대 대단지의 일부입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 별도의 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 명도 관련 리스크는 적을 것으로 보입니다. 주변 환경은 복합적이나 아파트 단지로서의 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있고, 각종 규제 지역에 포함되어 있다는 점은 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 용이한 명도: 대항력 없는 임차인으로 명도가 수월할 것으로 예상됩니다.

* 대단지 인프라: 917세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 실수요 적합 면적: 77.51㎡(약 23.45평)는 일반적인 실수요자에게 적합한 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 최근 매매 시세 (59.82㎡ 기준): 170,000,000원 ~ 194,000,000원 (2026년 5월~6월)

* 본 건 면적(77.51㎡)은 59.82㎡ 대비 약 1.3배 넓으며, 최근 전월세 거래(보증금 1.6억원)가 있었습니다.

* 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여, 최근 매매 시세 범위를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 상기 내용을 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 185,000,000원 ~ 205,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 감정가의 약 77% ~ 85% 수준이며, 시장 상황 및 현장 답사 결과에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

* 본 건은 권리 분석상 인수되는 보증금이 없습니다.

부동산 관련 외부 지도 서비스 등을 활용하여 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 반드시 추가적으로 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.