나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50437 [1] 서울특별시 은평구 구산동 25-49 벨에어하우스 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 연립주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 '구산역'(지하철6호선)'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호로서, (사용승인일자:2017.07.21.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 상 다세대주택으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급수설비, 배수설비, 전기설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 부지와 등고평탄한 가로장방형 토지로서 집합건축물대장 상 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50437 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 25-49 벨에어하우스 비동 3층301호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호 (2017년 7월 21일 사용승인)

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 317,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 31.25㎡ (약 9.46평)

토지지분: 31.25㎡ (약 9.46평)

건물면적: 49.40㎡ (약 14.94평)

건물지분: 49.40㎡ (약 14.94평)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권(말소예정)

1.4. 입지조건

1.4. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 '구산중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택 등이 주를 이루는 주거지대입니다.

1.4. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 지하철 6호선 '구산역'이 인근에 위치합니다.

1.4. 3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 이지원 (2017.08.04)

* 주택임차권: 권수민 (2022.03.18 확정, 2022.04.08 전입) - 말소 예정 (HUG 인수조건 변경으로 대항력 포기 확약서 제출됨)

* 압류: 서울특별시 (2025.02.18) - 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.07.08)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.04.14) - 사건번호 2026타경50437

1.5. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 권수민)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-08

* 확정일자: 2022-03-18

* 배당신고일자: 2024-07-11

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.5. 3. 인수되는 권리

말소기준권리(서울특별시 압류 2025.02.18)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.6. 상권분석

1.6. 1. 주변 매매 정보 분석

제공된 주변 매매 정보는 동일 건물(벨에어하우스)이 아닌 인근 다른 다세대 주택의 거래 사례입니다.

* 리치빌 (구산동 147-18, 2013년식, 24.74㎡): 2026년 5월 8,800만원 거래 (약 1,176만원/평)

* 금당빌라 (구산동 355-7, 1991년식, 37.02㎡): 2026년 5월 11,500만원 거래 (약 1,028만원/평)

본건(벨에어하우스 2017년식, 49.40㎡)의 감정가는 317,000,000원(약 2,122만원/평)으로, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 시세보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 본건 건물의 신축 연도(2017년) 및 관리 상태가 양호함을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.7. 생활정보

1.7. 1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조이며, 2017년 7월 21일에 사용승인되었습니다. 건물 내 위생, 급수, 배수, 전기, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.7. 2. 토지 형상 및 이용 상태

인접 부지와 등고평탄한 가로장방형 토지로, 현재 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

1.7. 3. 인접 도로 상태

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황 포장도로와 접하고 있습니다.

1.7. 4. 주변 시설

* 교통: 지하철 6호선 구산역, 버스정류장 인접

* 교육: 구산중학교 인근

* 혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상자 및 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)을 확인하여 허가 취득 가능성을 사전에 검토해야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 소유권 이전이 불가능할 수 있습니다.

1.8. 2. HUG 인수조건 변경

임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출하여 인수 보증금이 없으나, 이러한 조건 변경의 배경 및 추가적인 부담 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 최근(2017년)이며, 주택도시보증공사가 채권자인 강제경매 사건입니다. 임차인이 대항력을 포기하여 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, '토지거래허가구역'으로 지정되어 있어 허가 취득 절차 및 가능성을 반드시 확인해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있으나, 건물의 신축 연도와 관리 상태를 고려할 때 향후 시세 상승 가능성도 존재합니다.

1.10. 투자 포인트

* 신축 연도(2017년) 대비 비교적 저렴한 감정가 (주변 시세와 비교 시)

* 인수되는 임차 보증금 없음 (HUG 인수조건 변경으로 인한 대항력 포기)

* 교통 및 생활 편의시설 인접 (구산역, 구산중학교 인근)

1.11. 예상 입찰가

감정가: 317,000,000원

주변 시세: 약 1,028만원 ~ 1,176만원/평 (다른 건물 사례)

본건 감정가 기준: 약 2,122만원/평

주변 시세 자료는 타 건물 사례이며, 본건(벨에어하우스)의 신축 연도(2017년) 및 관리 상태를 고려 시 감정가가 현실적인 시장가치를 반영한다고 볼 수 있습니다. 다만, '토지거래허가구역' 지정으로 인한 취득의 제약과 허가 절차의 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.