나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4603 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제101동 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2026.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "서울신영초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업·업무용 건물, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 "대림역(구로구청)"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 10층 건내 제3층 제301호로서 (사용승인일: 2021.05.06) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, (도시형생활주택-단지형다세대) 및 오피스텔 / 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4603 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제101동 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 313,000,000원

토지면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

건물면적: 36.04㎡ (약 10.90평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "서울신영초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업·업무용 건물, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 7호선 "대림역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건축물 현황

건물명: 더 스카이 뷰 101동 301호

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층 / 지상 10층 건물 내 제3층

사용승인일: 2021년 5월 6일

이용상태: 오피스텔

설비: 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 정보

토지형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택-단지형다세대 및 오피스텔/근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 30미터, 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역. (가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수 제한 사항이 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 1: 김세영

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-10-16

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 0원

임차인 2: 주택도시보증공사 (채소라)

보증금: 350,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-03-31, 확정일자: 2022-03-08, 배당신고일자: 2024-02-08

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 0원

임차인 중 보증금 350,000,000원의 채소라 씨는 대항력이 없으나, 해당 보증금액이 상당하므로 매수인 입장에서 잔여 보증금 반환 및 임차권 등기 말소 관련 특별 매각 조건을 주의 깊게 확인해야 합니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 소유권보존, 주택임차권(채소라, 3.5억원), 소유권이전, 다수의 압류, 강제경매(주택도시보증공사) 등이 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.04.13 접수)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리사항은 확인되지 않으며, 후순위 권리사항(압류, 임차권 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매 (2026.04.13 접수)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 영등포구 대림동은 주거용 오피스텔과 상업·업무용 건물이 혼재된 지역입니다.

인근에 지하철 7호선 대림역이 위치하여 도심 접근성이 양호합니다.

주변에 서울신영초등학교가 있어 교육 환경이 갖춰져 있으며, 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

최근 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기준):

- 2023년 11월 30일, 41.33㎡(약 12.5평) 오피스텔이 3억 4천만원에 직거래되었습니다.

- 2026년 1월 21일, 36.04㎡(약 10.9평) 오피스텔이 2억 0천만원에 직거래되었습니다.

본건 건물 면적(36.04㎡)과 유사한 2026년 1월 거래 사례(2억 0천만원)를 기준으로 현재 시세는 2억 0천만원 ~ 2억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 대림역 및 다수 노선 버스 운행으로 편리한 교통망 이용 가능.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용 편리.

* 교육: 서울신영초등학교가 인접하여 교육 환경 양호.

* 기타: 건물 내 주차 설비, 승강기, 도시가스 등 기본적인 편의 시설 갖춤.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권(채소라)의 높은 보증금: 3억 5천만원의 임차 보증금이 있으나, 대항력은 없습니다. 특별 매각 조건에 따라 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기해야 하므로, 이 부분은 인수 부담이 없으나, 임차인의 명도 과정에서 분쟁 소지가 있을 수 있습니다. HUG 인수 조건 변경 및 특수물건정보에 명시된 '선순위 임차권'이라는 표현이 대항력 없다는 점과 상충되는 느낌을 줄 수 있어 주의가 필요합니다.

* 감정가와 최근 시세의 괴리: 감정가 3억 1천 3백만원 대비 유사 면적의 최근 매매가(2026년 1월)가 2억 0천만원으로 크게 낮습니다. 이는 감정평가 시점과 실제 거래 시점의 시세 변동, 혹은 해당 거래의 특이사항(예: 급매, 특수 거래)일 수 있으므로, 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인)된 오피스텔로, 입지 조건 및 건물 상태는 양호합니다.

주요 리스크는 높은 보증금액의 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매각으로 소멸되는 권리라는 점과, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리입니다.

특별 매각 조건에 명시된 대로, 매수인은 임차 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기해야 하므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다.

전반적으로 시장 시세 대비 낮은 입찰가를 고려한다면 투자 가치가 있을 수 있으나, 철저한 권리 분석과 함께 예상되는 낙찰가 범위를 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 편리한 교통 및 생활 인프라 (대림역 인접)

* 소형 면적 오피스텔로 투자 진입 용이

* 강력한 권리 분석 하에서의 낮은 예상 낙찰가 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 313,000,000원

최근 시세 (36.04㎡): 200,000,000원 (2026년 1월)

인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인)

본 건은 감정가 대비 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있으며, 특별 매각 조건으로 인한 위험 요소를 감안해야 합니다.

따라서, 최근 실거래가 2억 0천만원을 기준으로, 약간의 상승 여력을 고려하여 1억 9천만원 ~ 2억 3천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.