나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4588 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제2층 제206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립주택, 다세대주택 등의 공동주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철5호선 "화곡역" 이 도보 약 13분여 거리에 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 더숨 제101동 제6층 건물 내 제2층 제206호로서, ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2021.07.15) 외 벽: 인조석판재 붙임 마감 등. 내 벽: -. 창 호: 샷시 이중 창호 등 임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 급배수설비, 위생설비. 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지상1층 및 지하층에 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 단지 토지는 부정형이며, 도시형생활주택(단지형 다세대주택)의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남동 측과 북동 측으로 초록마을로34길 및 서측으로 초록마을로36길의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상물건의 내부구조 등은 물건 실지 조사 시 이해관계인의 부재 등으로 강서구청에서 발급한 "집합건축물대장" 상의‘건축물 현황도’를 기준으로 외부 관찰 및 탐문 조사 된 사항 등에 의해 작성되어 실제와 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고하시고 경매 참여시 유의 및 재확인하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4588 (1)

물건 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제2층 제206호

물건 용도: 도시형생활주택

감정가: 303,000,000원

토지면적: 13.61㎡ (약 4.12평)

토지지분: 13.61㎡ (약 4.12평)

건물면적: 16.07㎡ (약 4.86평)

건물지분: 16.07㎡ (약 4.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 화일초등학교가 소재하며, 단지에서 도보 약 13분 거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근도 용이한 편입니다.

주변 환경은 주거 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 27일자 계양세무서장의 압류 등기 (갑6)입니다.

선순위 임차인: 김승후 씨로, 보증금 250,000,000원, 전입일자 2021년 11월 24일, 확정일자 2021년 10월 28일입니다.

중요사항: 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다.

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다.

따라서 본 건 경매 절차에서는 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

이 외 을구에 등기된 주택임차권(을1) 및 갑구의 압류 등기(갑7, 갑8) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 도시형생활주택으로, 주변에 단독주택, 연립주택, 다세대주택 등이 밀집해 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

다만, 해당 물건 자체의 상권 분석보다는 주거지로서의 가치에 중점을 두어야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 인근에 화일초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역까지 도보 약 13분 거리이며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 접근성도 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 지역 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 주거 환경이 조성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장과의 상이 가능성: 감정평가서상 내부 구조 등이 건축물대장상의 현황도와 다소 상이할 수 있으므로, 현장 방문 및 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 공항 관련 구역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택입니다.

권리분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수하지 않는다는 점이 가장 큰 장점입니다.

감정가액은 303,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려할 때 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

토지이용계획 상 각종 제한이 존재하며, 현장 조사를 통해 건축물대장과의 일치 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 비교적 최신 상태의 주택입니다.

* 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 화곡역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석 결과, 본건과 유사한 '더숨153' 단지의 2019년 준공된 19.98㎡(약 6.04평) 면적의 물건이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다.

평당 가격으로 환산 시 약 35,761,589원 수준입니다.

본건은 16.07㎡(약 4.86평)으로 면적이 더 작지만, 2021년 준공으로 신축이라는 장점이 있습니다.

최신 실거래가를 기준으로 면적을 비례하여 산정했을 때, 본건의 시장 가치는 약 174,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정가액(303,000,000원)이 시세보다 높게 책정된 점을 고려하여, 낙찰가는 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 190,000,000원 으로 제시합니다.

주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

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