나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4315 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-75 오성드림빌 제지1층 제비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 동측 인근에 위치하는 "오성드림빌 제지1층 제비101호'로서 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상4층 건물 내 제지1층 제비101호로서 (사용승인일 2018.5.4) 외벽 : 벽돌붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4315 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-75 오성드림빌 제1층 제101호

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상4층 건물 내 제1층 제101호

사용승인일: 2018년 5월 4일

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.45㎡ (약 7.09평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.63㎡ (약 16.83평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 23.445㎡

건물지분: 55.63㎡

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 165,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 동측 인근에 위치하는 "오성드림빌 제1층 제101호"로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 기존주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역은 공항 운영과 관련된 제한 사항이 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본상 권리 내역

소유권보존(주식회사연지건설, 2018-05-14)

소유권이전(정용철, 2018-06-29, 매매)

주택임차권(조현준, 2022-07-14, 금190,000,000원, 말소 대상, 전입/확정 2018-07-02)

압류(강서구, 2021-04-13, 말소 대상)

가압류(인천수산업협동조합, 2021-07-06, 금188,740,000원, 말소 대상)

강제경매(주택도시보증공사, 2026-04-09, 금190,000,000원, 서울남부지방법원 2026타경4315, 말소 대상)

압류(국민건강보험공단, 2026-04-21, 말소 대상)

등기부채권 총액: 378,740,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(조현준)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-07-02

확정일자: 2018-07-02

배당신고일자: 2022-07-14

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

권리분석상 임차인의 대항력이 없고, 등기부등본상 주택임차권(을1)이 말소 대상이며, 특별매각조건에 따라 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 하므로, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 건물들의 거래 금액은 다음과 같습니다.

- 2019년 건축, 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평): 216,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

- 1986년 건축, 전용면적 37.44㎡ (약 11.32평): 150,000,000원 (2026년 7월 2일 거래)

- 2002년 건축, 전용면적 37.56㎡ (약 11.36평): 160,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

본건 건물면적은 55.63㎡ (약 16.83평)으로, 최근 거래된 물건들보다 면적이 넓습니다. 거래된 물건들의 평당 가격을 단순 비교 시, 오래된 건물(1986, 2002년식)의 경우 약 1,300만원 ~ 1,400만원/평 수준이며, 신축 건물(2019년식)은 3,600만원/평 이상으로 가격 편차가 큽니다. 본건은 2018년식으로 비교적 최신 건물에 속하므로, 최근 거래가격을 토대로 추산 시, 평당 1,500만원 ~ 2,000만원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

4.2. 최근 거래 동향

제공된 데이터 상, 2026년 7월에 화곡동 일대에서 다세대주택 거래가 활발히 이루어졌습니다. 이는 해당 지역의 부동산 시장이 비교적 양호함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업시설 및 생활편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 주택지대로서 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건은 "서울신정고등학교" 동측 인근에 위치하여 교육환경이 양호합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주위는 주택 밀집 지역으로, 혐오시설에 대한 별도 언급은 없습니다. 다만, 본건 소재지가 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어, 공항으로 인한 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각은 복잡한 권리 관계를 내포합니다. 현재 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, HUG의 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 없는 임차인 관련

비록 대항력은 없으나, 보증금 190,000,000원의 임차인이 존재합니다. 매각으로 소멸되는 것으로 분석되나, 이와 관련된 불확실성이 완전히 해소되지 않은 경우 잠재적 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공항 관련 제한

중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 김포공항과 인접하여 항공기 소음의 영향권에 포함될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축(2018년)되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 교육시설 접근성이 좋고 교통 여건도 무난한 편입니다. 권리분석상 특별히 인수할 권리는 없어 보이며, 임차인 보증금 인수 부담도 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공항 관련 지역 제한 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 건축 연식 (2018년)으로 건물 상태 양호 기대

* 넓은 면적 (55.63㎡, 약 16.83평) 대비 감정가 수준 고려 시 시세차익 가능성

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상

* 서울 서남권 신규 개발 기대 지역

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 165,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 물건들은 평당 약 1,500만원 ~ 2,000만원 수준으로 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건의 면적(16.83평)을 고려하면 시세는 약 2억 5천만원 이상으로 추정되나, 보수적으로 접근하여 감정가의 100% ~ 115% 수준인 165,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 분석은 제공된 정보를 바탕으로 하였으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종적인 판단을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.