나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4584 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HD · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡1동주민센터’남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무용, 주상복합용 건물이 혼재하는 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고 본건 북서측 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 오피스텔 건 중 제8층 제803호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 페인트칠 마감 등 창호: 하이새시 창호마감 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 등고평탄한 세로장방형의 토지로, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터, 서측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(화곡동 936-30): 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호2(화곡동 936-28), 기호3(화곡동 936-29) 공히 : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 , 가축사육제한구역, 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4584 (1)

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제8층 제803호

건물 용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 12층 오피스텔 건물 중 제8층 제803호

사용승인일: 2021년 07월 23일

총 층수: 12층

1.2. 2. 면적 정보

토지면적: 8.25㎡ (약 2.5평)

토지지분: 8.25㎡ (약 2.5평)

건물면적: 27.63㎡ (약 8.3평)

건물지분: 27.63㎡ (약 8.3평)

1.2. 3. 감정가

감정가: 279,000,000원

1.3. 경매 정보

1.3. 1. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 2. 특이사항

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

주요 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는 임차인

주의사항: 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡1동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무용, 주상복합용 건물이 혼재하는 주상지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 본건 북서측 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인 등 대상, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25 / 용도: 아파트, 기간: 2025.10.20~2026.12.31) 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 03월 16일자 계양세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 대항력 있는 임차인

임차인: 주택도시보증공사(남권식)

보증금: 283,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-03

확정일자: 2021-12-21

배당신고일자: 2024-02-02

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 보증금 283,000,000원을 인수하며, 특별 매각 조건에 따라 임차권 등기 말소가 조건부로 진행됩니다. 임차인 남 은 대항력이 있으며, 보증금 283,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 2. 대항력 없는 임차인

임차인: 이상훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-02

대항력: 없음

임차인: 이정우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-02-09

대항력: 없음

임차인: 이정훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-03

대항력: 없음

비고: 상기 임차인들은 말소기준권리보다 전입일자가 늦고 대항력이 없으므로, 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

3.3. 등기부상 권리관계 요약

* 을1: 주택임차권 (남권식, 283,000,000원) - 인수

* 갑5: 압류 (계양세무서장, 2023.03.16) - 말소기준권리

* 갑6: 압류 (부천세무서장, 2025.12.24) - 말소

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 283,000,000원, 2026.04.13) - 말소

* 등기부채권 총액: 283,000,000원

3.4. 인수 권리 및 말소 권리

* 인수 권리: 주택임차권 (남권식, 283,000,000원)

* 말소 예정 권리: 말소기준권리(갑5) 이하 모든 권리 (갑6, 갑7 등)

3.5. 권리 분석 종합

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인(남권식)의 보증금 283,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 물건입니다. 특별 매각 조건에 따라 매수인은 해당 임차보증금 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기해야 합니다. 이는 낙찰가가 감정가를 넘어서도 인수되는 보증금이 존재함을 의미하며, 명도 및 권리 소멸 처리에 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 업무용, 주상복합용 건물이 혼재하는 주상지대로, 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로서 배후 수요가 뒷받침될 수 있는 입지입니다.

4.2. 상가/오피스텔 수요

주변 지역의 개발 현황 및 유동인구를 고려할 때, 소형 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

단지 북서측 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 화곡1동주민센터 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거 환경

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 주변은 업무 및 주거 복합 기능을 수행하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(남권식)에게 지급해야 할 보증금 283,000,000원이 감정가(279,000,000원)보다 높다는 점입니다. 이는 낙찰가가 얼마가 되든 추가적인 자금 투입이 불가피함을 시사합니다.

6.2. 특별 매각조건의 복잡성

특별 매각조건으로 인해 매수인은 임차인에 대한 보증금 반환채권을 포기해야 하므로, 이는 법률 전문가와의 상담을 통해 명확히 이해하고 진행해야 합니다. 임차권 등기 말소 조건도 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 공항 관련 제한사항

중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등의 지정으로 인해 향후 건물 증축, 용도 변경 등 건축 관련 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 특징 요약

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 279,000,000원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 보증금 283,000,000원을 인수해야 한다는 점이며, 이 금액은 감정가를 초과합니다.

7.2. 전반적인 평가

권리관계가 복잡하고 인수해야 할 임차보증금이 감정가를 넘어서는 점은 매수자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 지역 내 오피스텔 수요와 소형 면적의 장점을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 오피스텔 투자 매력

27. 63㎡(약 8.3평)의 전용면적은 1인 가구 중심의 임대 수요를 공략하기에 적합하며, 강서구 지역의 꾸준한 수요층을 확보할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 요인

명도 및 권리관계 문제가 성공적으로 해결된다면, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석의 필요성

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 검색 결과에 따르면, 인근 '화곡동 포엠빌(936-30)' 오피스텔의 경우 2022년 1월 실거래가가 확인되나, 최신 시세 정보는 제한적입니다. 또한, 유사 지역의 오피스텔 매매가는 1억원 초중반대부터 2억원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. 따라서, 본 물건의 정확한 현 시세를 파악하는 것이 필수적입니다.

9.2. 인수 보증금과 감정가 비교 분석

본건의 감정가는 279,000,000원이나, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 283,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 낙찰자가 인수되는 보증금 전액을 별도로 부담해야 함을 의미합니다. 따라서, 예상 입찰가는 임차보증금 부담을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.3. 시세 분석 필요성

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는, 본 물건과 유사한 조건(위치, 면적, 층수, 건축 연도 등)의 오피스텔 실거래가, 호가, 임대료 등을 면밀히 조사하여 최신 시세 동향을 파악해야 합니다. 해당 정보들을 바탕으로, 인수되는 보증금과 명도 비용 등을 고려한 총 부담액 대비 수익률을 계산하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 검색된 자료에서는 유사한 오피스텔 경매 물건의 최저 입찰가가 감정가의 49% 수준까지 내려간 사례도 있으나, 이는 본건의 임차보증금 인수와는 별개의 문제입니다. 본 물건의 경우, 실제 시장 가치와 인수될 보증금, 추가적인 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 전략을 세워야 합니다.

* 혐오시설 정보: 검색 결과에서 '화곡동'과 관련된 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 지역 주민들이 악취 유발 시설 및 하수종말처리장 등의 집중으로 인한 지역 형평성 문제를 제기한 사례가 있었으나, 이는 본건 물건의 직접적인 주변 혐오시설 정보로는 판단하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.