나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4647 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 636-42 에이치티뉴파인 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ‘백석초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선'증미역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제10층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2020.3.24.) 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비, 스프링쿨러, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 ,준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 에이치티뉴파인 오피스텔로서, 서울남부지방법원 2026타경4647호로 진행 중인 부동산강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4647 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 636-42 에이치티뉴파인 제5층 제504호

* 용도: 오피스텔

* 건물 면적: 31.49㎡ (약 9.53평)

* 토지 면적: 10.78㎡ (약 3.26평) (건물 연면적 대비 토지 지분 비율)

* 감정가: 272,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 사용 승인일: 2020년 3월 24일

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ‘백석초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '증미역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 인수해야 할 권리가 있어 철저한 분석이 필요합니다.

* 말소기준권리: 2025년 3월 14일 접수된 서울특별시의 압류 (갑5)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권 (이형규, 을1): 2024년 10월 10일 접수, 권리금액 271,950,000원. 이 임차권은 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않으며, 매수인에게 인수되는 조건입니다.

* 기타 권리:

* 소유권 이전 (갑4, 2021-06-07)

* 강제경매 (한국주택금융공사, 갑6, 2026-04-15) - 본 경매개시결정의 근거가 되는 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 3,000,000원, 차임 700,000원. 전입일자 및 확정일자 정보는 제공되지 않았으며, 대항력은 없습니다. 인수 보증금 합계에는 포함되지 않으나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 이형규 (한국주택금융공사): 보증금 271,950,000원, 차임 0원. 2022년 9월 26일 전입, 2022년 8월 1일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 업무시설 용도: 본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 주변에 유사한 업무시설이 다수 분포하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 지하철 9호선 증미역을 이용할 수 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 백석초등학교가 북측 인근에 위치하며, 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 주변에 갖추어져 있습니다.

* 교통: 지하철 9호선 증미역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 보증금 271,950,000원의 대항력 있는 임차인(이형규)이 존재하며, 이 보증금 전액이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가가 인수 보증금만큼 추가적으로 상승한다는 의미이며, 총 취득 비용 산정에 매우 중요한 요소입니다.

* 김OO 임차인: 대항력은 없지만 보증금 3,000,000원의 임차인이 존재합니다. 배당을 통해 보증금을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 주의해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한사항이 있습니다. 특히 공항 관련 구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 해당 주소지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 집중적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역' 및 '폐기물매립시설 설치제한지역' 등의 도시계획적 제한은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 역세권 오피스텔로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재해 있어 생활 환경이 양호한 편입니다.

그러나 본 건의 핵심은 보증금 271,950,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액 전액이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가가 단순히 감정가나 시세만으로 결정되는 것이 아니라, 인수되는 보증금까지 고려한 총 취득 비용 관점에서 접근해야 함을 의미합니다.

또한, 다양한 토지이용 제한 사항이 존재하므로, 해당 제한 사항이 향후 건물 이용 및 가치에 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 증미역이 인접하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2020년에 사용 승인된 건물로, 비교적 최신식 설비를 갖추고 있어 수요자들에게 선호될 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'이라는 매우 중요한 변수를 고려해야 합니다.

* 감정가: 272,000,000원

* 인수 보증금 (이형규): 271,950,000원

총 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 + 기타 제세공과금 및 부대 비용.

매수인은 법원에 입찰가를 납부하고, 별도로 임차인에게 보증금 271,950,000원을 지급(또는 그 권리를 인수)해야 합니다. 따라서 낙찰가가 결정되면, 실제 매수인의 총 부담액은 (낙찰가 + 271,950,000원)이 됩니다.

본 건의 감정가 272,000,000원은 이러한 인수 보증금을 고려한 가치로 해석되기보다는, 물건 자체의 일반적인 시장 가치를 기준으로 책정되었을 가능성이 높습니다. 만약 물건의 실질적인 시장 가치가 272,000,000원 수준이라고 가정하면, 인수 보증금 271,950,000원을 고려할 때, 낙찰가는 매우 낮게 형성될 수밖에 없습니다. (예: 272,000,000원 - 271,950,000원 = 50,000원 수준) 이는 현실적으로 어려운 가격입니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 분석

* 최근 1~2년 간 해당 건물 또는 인근 건물의 매매 사례 조사

* 해당 오피스텔의 예상 임대 수익률 분석

이러한 시세 조사를 통해 본 건물의 '순수 가치'(인수 보증금을 제외한 실제 시장 가치)를 파악해야 합니다. 만약 해당 오피스텔의 적정 시장 가치가 300,000,000원이라고 가정한다면, 최대 입찰가는 약 300,000,000원 - 271,950,000원 = 28,050,000원 수준에서 결정될 수 있습니다.

결론적으로, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 인수 보증금 271,950,000원을 감안하여, 총 취득 비용이 주변 시세보다 현저히 낮아지는 수준에서 입찰가를 결정해야 하므로, 심층적인 시세 조사가 선행되어야 합니다.

임차인 김 의 보증금 3,000,000원도 배당받지 못할 경우 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 총 취득 비용에 이를 포함하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.