나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4462 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 922-74 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '백산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 상업용건물 등이 소재하는 일반주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

서측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축 +옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구 역기타((정비예정구역))<도시 및 주거환경정비법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소 규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(2025-02-17)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(20 16-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정] (지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외 국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12. 31.)

제시목록 외의 물건

본건 토지상에는 귀 제시목록 외 공유자(박기홍) 소유의 건물(에이동, 구조: 벽돌조 슬래브 지붕 지하1층~지상2층, 연면적: 197.37㎡)이 소재하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기 타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 건으로서, 외벽: 적벽돌 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 새시창호 마감 등

이용상태

1 층: 주택(1가구)임. 2 층: 주택(1가구)임. 지층: 주택(2가구)임. (※후첨 '건물이용상태 및 임대내역' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물이용상태 및 임대내역' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기 타: -.

물건 비고

일괄매각, 지분매각, 공유자 우선매수권 행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4462 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 922-74

* 용도: 단독주택

* 감정가: 433,067,360원

* 토지면적: 260.40㎡ (약 78.77평)

* 토지지분: 62.81㎡ (약 19.00평)

* 건물면적: 191.43㎡ (전체 건물 기준일 수 있음)

* 건물지분: 95.72㎡ (약 28.95평)

* 건물 제시외면적: 52.80㎡ (매각 포함 여부 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 오OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '백산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 주상용 및 상업용 건물 등이 소재하는 일반 주택지대임. 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지이용상태: 토지는 서측 하향 완경사의 부정형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 이 외 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비예정구역, 소규모주택정비 관리지역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 토지 취득 시 허가 등 관련 절차 확인이 필수적임.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 을3 (오종상 근저당, 2007-12-20)

* 총 채권액: 704,373,811원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '지상권개요:'라는 언급만 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 별도 확인이 필요함.

* 임차인 현황:

* 성주학: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 1989-03-06, 확정 2008-01-08, 배당신고 2026-04-28, 대항력: 있음. (주의: 전입일자가 말소기준권리보다 선행하므로 대항력 보유 가능성이 높으며, 명도 시 인수 부담이 발생할 수 있습니다.)

* 양계령: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2013-12-30, 대항력: 없음.

* 양정삼: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-09-26, 대항력: 없음.

* 허남례: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2014-06-03, 확정 2018-05-30, 배당신고 2026-06-30, 대항력: 없음.

* 인수되는 보증금: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 성주학의 보증금 50,000,000원 처리 방안은 추가 확인이 필요하며, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 시흥동은 단독주택과 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 지역 내 상업용 건물 또한 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 거래 사례 (JSON 분석):

* 금천구 시흥동 일대 연립주택 거래 사례 (2026년 5월):

* 거래금액: 28,000만원 ~ 59,000만원 (약 2.8억 ~ 5.9억)

* 건축연도: 1981년 ~ 2002년

* 면적(전용면적): 39.48㎡ ~ 62.31㎡

* 본 건은 단독주택이며, 제공된 연립주택 시세와 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 특히 본 건은 상당한 토지 면적(260.40㎡)을 포함하고 있어, 향후 개발 잠재력 측면에서 고려할 가치가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 백산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 주변 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주거지대 내 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각 및 공유자 우선매수권: 본 건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 이후에도 공유자가 우선적으로 매수할 수 있음을 의미하며, 1회로 행사 횟수가 제한되어 있습니다.

* 타 물건 소유 건물 존재: 본 건 토지 위에 공유자(박기홍) 소유의 별도 건물(에이동, 연면적 197.37㎡)이 소재하고 있습니다. 이는 건물 이용 및 관리에 있어 복합적인 문제를 야기할 수 있으며, 향후 건물 철거, 재건축, 또는 공유물 분할 등에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 성주학(전입 1989-03-06)은 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 상당한 난관이 예상됩니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도, 실제 명도 절차에서 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 총 채권액(704,373,811원)이 감정가(433,067,360원)를 초과하며, 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 다수의 토지이용 규제(교육환경보호구역, 군사기지보호구역, 토지거래계약 허가구역 등)는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 특히 외국인 대상 토지거래허가구역 지정은 투자 접근에 있어 중요한 고려사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 단독주택의 지분 매각 건으로, 지분 매각, 공유자 소유의 별도 건물 존재, 대항력 있는 임차인, 복잡한 등기부상 권리관계, 다수의 토지이용 제한 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 공유자 우선매수권 행사 가능성과 대항력 있는 임차인의 존재는 향후 명도 및 실질적인 소유권 행사에 중대한 변수가 될 수 있습니다. 이러한 복합적인 위험 요인들을 면밀히 검토하고, 예상되는 명도 및 법적 절차에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 선행되어야만 신중한 투자 접근이 가능할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 금천구 내 단독주택 지분으로, 향후 지역 개발 및 재건축/재개발 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 상당한 토지 면적(260.40㎡)을 확보할 수 있는 기회.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 시, 철저한 리스크 관리 하에 수익 창출 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 433,067,360원

* 분석: 본 물건은 지분 매각으로, 전체 부동산의 소유권을 취득하는 것이 아니며, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인, 별도 건물 존재 등 복합적인 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 등기부상 총 채권액(704,373,811원)이 감정가(433,067,360원)를 초과하는 점도 유의해야 합니다.

* 주변 연립주택 시세(2.8억 ~ 5.9억)를 참고하되, 본 건의 단독주택 특성과 지분 매각의 제약을 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 성주학의 보증금 50,000,000원 처리 방안(인수 여부)이 명확히 확인되지 않은 점은 입찰가 산정의 핵심 변수입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 대항력으로 인한 명도 부담 및 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 303,000,000원 ~ 346,000,000원 (약 3.03억 ~ 3.46억). (이는 참고용이며, 현장 방문 및 법률 전문가 상담을 통한 철저한 사전 조사를 기반으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.