나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100740 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 5층509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피 스텔, 업무용빌딩, 각종 상업용빌딩, 주상용빌딩, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 전철역이 소재하여 대중 교통 이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 5층 509호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

복층형 오피스텔(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 가장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(업무시설 및 오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 광대로 및 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025 -10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). *기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요 산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. /아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100740 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 5층509호

용도: 오피스텔

건축물 용도: 업무시설

감정가: 236,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.088㎡

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

건물지분: 17.3㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물 정보

건축물 명칭: 더위일관악파크뷰

층수: 지하 1층, 지상 14층

준공일: 2020년 11월 02일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 오피스텔, 업무용 빌딩, 각종 상업용 빌딩, 주상용 빌딩, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: Provided Text]

2.2. 교통상황

본 건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 근거리에 전철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다. [cite: Provided Text] 신대방역(2호선)까지 도보 약 12분 소요됩니다.

2.3. 도로상태

본 건은 서측으로 광대로, 동측으로 세로와 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다. [cite: Provided Text, 11]

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. [cite: Provided Text]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 권지수

보증금: 500,000원

차임: 957,000원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임세은

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-22

확정일자: 2022-02-28

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 없음

비고:

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (2026타경100740, 2026-04-13 접수).

주요 권리 현황:

* 소유권이전: 조재윤 (2022-03-22 접수)

* 주택임차권: 임세은 (2024-03-15 접수, 2024-03-15 말소)

권리 금액: 240,000,000원

전입일자: 2022-03-22, 확정일자: 2022-02-28

비고: 말소 예정

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

특별매각조건: 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. [cite: Provided Text]

결론적으로, 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 주택임차권은 말소 대상이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 신림동은 과거 고시촌에서 현재는 원룸촌으로 형성되어 있으며, 상대적으로 저렴한 집값으로 인해 많은 청년층, 사회초년생, 외국인 등이 거주하는 지역입니다. 오피스텔, 업무용 빌딩, 상업용 빌딩 등이 혼재되어 있어 지역 내 상업 활동이 활발한 편입니다. [cite: Provided Text]

4.2. 편의시설 및 유동인구

신림역 일대는 서울 지하철 2호선 내에서도 이용객 수가 많은 역 중 하나로, 주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 편입니다.

4.3. 지역 이미지 및 리스크

최근 신림동 일대에서 발생한 강력 범죄 사건들로 인해 지역 이미지에 부정적인 영향이 있으며, '우범지대' 또는 '범죄도시'라는 프레임이 씌워져 지역 혐오가 발생하고 슬럼화될 수 있다는 우려도 제기됩니다. 다만, 이는 전반적인 지역 이미지에 관한 것이며, 본 물건 자체의 직접적인 혐오 시설 연관성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

신대방역(2호선)까지 도보 약 12분 거리로 대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스정류장 접근성도 양호하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. [cite: 2, Provided Text]

5.2. 주변 환경

본 건은 "신림고등학교" 인근에 위치하며, 오피스텔, 주상복합, 단독/다세대 주택 등 다양한 주거 형태와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. [cite: Provided Text]

5.3. 편의시설

주변에 각종 상업용 빌딩과 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. [cite: Provided Text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역 이미지 및 치안 우려

최근 신림동 지역에서 발생한 강력 범죄 사건들로 인해 지역 이미지에 대한 우려와 치안에 대한 불안감이 존재합니다. 이는 잠재적인 임차인 확보 및 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. HUG 관련 조건의 복잡성

HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각이라는 특이사항은 복잡한 절차를 수반할 수 있으며, 관련 내용을 정확히 이해하고 진행하는 것이 중요합니다. 다만, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. [cite: Provided Text]

6.3. 소형 면적의 한계

본 물건은 전용면적 17.30㎡(약 5.23평)의 소형 오피스텔로, 특정 임차 수요층에 국한될 수 있으며, 이는 임대 시장에서의 경쟁력을 고려해야 할 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 가지고 있습니다. [cite: 2, Provided Text] 감정가는 2억 3,600만원이며, 건물 면적은 17.30㎡입니다. 권리 분석 결과, 임차인들의 대항력이 없고 주택임차권 또한 말소 예정이어서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. [cite: Provided Text] HUG 관련 특이사항이 있으나, 이는 매수인에 대한 보증금 반환 채권 포기 조건으로 명시되어 있어 재산상의 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 신림동 지역의 강력 범죄 사건들로 인한 부정적인 지역 이미지와 치안에 대한 우려가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 서울 관악구 신림동의 핵심 상업지역 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 좋습니다. [cite: 2, Provided Text]

* 권리상 하자 없음: 대항력 있는 임차인이 없고, 주택임차권 또한 말소 예정으로 낙찰자가 인수하는 보증금이 없어 명확한 권리 상태를 가집니다. [cite: Provided Text]

* 소형 면적의 투자 기회: 17.30㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 임대 수요를 겨냥한 투자 상품으로서의 가능성이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적일 경우, 소액 투자처로서의 매력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 236,000,000원입니다. 유사 면적(약 5~6평형)의 신림동 더위일관악파크뷰 오피스텔 매매 시세는 2억 5천만원 내외로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 현재 시점의 정확한 실거래가 정보는 추가 확인이 필요합니다.

본 건은 감정가가 236,000,000원이며, 최근 유사한 경매 물건의 감정가가 2억 5,800만원에서 2억 7,800만원 수준이었고, 최저 매각 가격은 1억 6,512만원부터 시작하는 것으로 나타났습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본 건의 소형 면적과 안정적인 권리 관계, 그리고 지역 내 임대 수요 등을 감안하면, 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단될 경우 1억 9천만원에서 2억 2천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 80~93% 수준이며, 실제 시장 상황과 경쟁 물건의 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.