나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경10936 [1] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 530 나동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 공히 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 밀양표충오토캠핑장 북동측
인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 펜션, 임야, 하천 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

- 일련번호 2 토지

사다리형 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

- 일련번호 3,7,8,15,20 토지

부정형 평지로서 상업나지로 이용중임.

- 일련번호 5 토지

부정형 평지 및 저지로서 상업나지 및 하천부지로 이용중임.

- 일련번호 9,14,16,17,19 토지

부정형 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

- 일련번호 11 토지

부정형 평지로서 상업나지 및 도로부지로 이용중임.

- 일련번호 18 토지

부정형 평지로서 도로부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 일련번호 2 토지

남동측으로 폭 20M 정도의 아스팔트포장 및 비포장도로에 접함.

- 일련번호 3 토지

남측으로 폭 2.5M 정도의 비포장도로에 접함.

- 일련번호 5 토지

남측으로 폭 2.5M 정도의 비포장도로에 접함.

- 일련번호 7,8 토지

지적도상 맹지임.

- 일련번호 9 토지

북서측으로 폭 6M 정도의 비포장도로에 접함.

- 일련번호 11 토지

남동측으로 폭 20M 정도의 아스팔트포장 및 비포장도로에, 북서측으로 폭 6M 정도의
비포장도로에 접함.

- 일련번호 14 토지

남서측으로 폭 6M 정도의 비포장도로에 접함.

- 일련번호 15 토지

남동측으로 폭 6M 정도의 비포장도로에 접함.

- 일련번호 16 토지

남동측으로 폭 20M 정도의 아스팔트포장 및 비포장도로에, 북서측으로 폭 2.5M 정도
의 비포장도로에 접함.

- 일련번호 17 토지

남동측으로 폭 20M 정도의 아스팔트포장 및 비포장도로에, 북서측으로 폭 6M 정도의
비포장도로에 접함.

- 일련번호 18 토지

남서측으로 폭 6M 정도의 비포장도로에 접함.

- 일련번호 19,20 토지

남동측으로 폭 20M 정도의 아스팔트포장 및 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 2,18-20 토지

계획관리지역(2013-01-04), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양
사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

- 일련번호 3,9,14,17 토지

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메
추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

- 일련번호 5,7 토지

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메
추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(시전천)<하
천법>.

- 일련번호 8 토지

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메
추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리
법>.

- 일련번호 11 토지

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리
닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

- 일련번호 15 토지

계획관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소
산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건
불리농지.

- 일련번호 16 토지

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

- 일련번호 3,7,15 토지

공부상 지목이 답이아 현황 상업나지로 이용중임.

- 일련번호 5 토지

공부상 지목이 답이나 현황 상업나지 및 하천부지로 이용중임.

- 일련번호 8 토지

공부상 지목이 임야이나 현황 상업나지로 이용중임.

- 일련번호 11 토지

공부상 지목이 임야이나 현황 상업나지 및 도로부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호 1 건물

경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,

외벽 : 고벽돌
내벽 : 2중석고보드 위 실크벽지
바닥 : 데코타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 알루미늄(단열바) (로이)복층강화유리창호, 폴딩도어

- 일련번호 4 건물

블록구조 기타지붕 단층 건물로서,

외벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트
내벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 콘크리트기계미장 위 에폭시, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 하이샷시창호, 알루미늄창호.

- 일련번호 6 건물

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,

외벽 : 석재질타일, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트, 목재장식
내벽 : 2중석고보드 위 수성페인트
바닥 : 콘크리트기계미장 위 에폭시
창호 : 하이샷시창호, 알루미늄창호

- 일련번호 10 건물

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 판넬 및 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서,

외벽 : 고벽돌, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트, 보강블록, 징크판넬
내벽 : 고벽돌, 2중석고보드 위 실크벽지, 2중석고보드 위 수성페인트, 보강블록
바닥 : 데코타일, 폴리싱타일, 현무암석판, 화강석고운다듬, 폴리싱타일, 콘크리트기
계미장 위 우레탄
창호 : 알루미늄(단열바) (로이)복층강화유리창호, 폴딩도어

- 일련번호 10 건물 부속건물

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,

외벽 : 돌붙임, 고벽돌
내벽 : 2중석고보드 위 실크벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 데코타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 하이샷시 (로이)복층강화유리창호, 알루미늄(단열바) (로이)복층강화유리창호.

- 일련번호 12 건물

일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,

외벽 : 현무암석판, 고벽돌, 징크판넬
내벽 : 2중석고보드 위 수성페인트, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 콘크리트기계미장 위 에폭시, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 알루미늄(단열바) (로이)복층강화유리창호, 폴딩도어.

- 일련번호 13 건물

경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,

외벽 : 고벽돌
내벽 : 2중석고보드 위 실크벽지
바닥 : 데코타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 알루미늄(단열바) (로이)복층강화유리창호, 폴딩도어

이용상태

- 일련번호 1 건물

펜션으로 이용중임.

- 일련번호 4 건물

세면장, 샤워장 등으로 이용중임.

- 일련번호 6 건물

창고시설로 이용중임.

- 일련번호 10 건물

소매점 및 단독(다가구)주택(농어촌민박)으로 이용중임.

- 일련번호 10 건물 부속건물

화장실 및 직원숙소로 이용중임.

- 일련번호 12 건물

일반음식점 용도임.

- 일련번호 13 건물

펜션으로 이용중임.

설비내역

- 일련번호 1 건물

위생설비, 급배수설비, 주방설비, LPG가스보일러난방설비, 시스템에어컨, 벽걸이에어
컨, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, 데크설비 등이 되어 있음.

- 일련번호 4 건물

위생설비, 급배수설비, 외부조명설비 등이 되어 있음.

- 일련번호 6 건물

야외수영장, 데크설비, 야외분수설비, 철재그늘막설비, CCTV, 외부조명설비 등이 되
어 있음.

- 일련번호 10 건물

위생설비, 급배수설비, 주방설비, 시스템에어컨, 벽걸이에어컨, 화재탐지 및 경보설
비, TV공시청설비, DATA설비, CCTV, 내외부조명설비 등이 되어 있음.

- 일련번호 10 건물 부속건물

위생설비, 급배수설비, 주방설비, 벽걸이에어컨, TV공시청설비, DATA설비, CCTV 등
이 되어 있음.

- 일련번호 12 건물

위생설비, 급배수설비, LPG가스배관설비, 시스템에어컨, TV공시청설비, DATA설비, 환
풍기, CCTV, 내외부조명설비, 데크설비 등이 되어 있음.

- 일련번호 13 건물

위생설비, 급배수설비, 주방설비, LPG가스보일러난방설비, 시스템에어컨, 벽걸이에어
컨, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, 데크설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도" 및 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 구축물 포함. (목록3,5,7,15) 공부상 답이며 현황은 캠핑장 및 유원지부지로 이용중임. 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). (목록12) 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있음. 2024.5.16.자 정우선의 유치권신고서가 제출되었고, 밀양지원 2024가합10388[부산고등법원(창원) 2025나10439] 유치권부존재확인 소송은 유치권자 항소기각 판결로 종국됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2023타경10936 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 530 나동

토지 면적: 7,827.00㎡ (약 2,367.81평)

건물 면적: 1,177.96㎡ (약 356.33평)

용도: 근린시설 (현황 캠핑장 및 유원지 부지로 이용 중)

감정가: 4,971,851,400원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 경상남도 밀양시 단장면 구천리에 위치하며, 밀양표충오토캠핑장 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 펜션, 임야, 하천 등이 형성되어 있습니다.

교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지 형태 및 이용 현황:

총 7,827㎡의 토지는 사다리형 및 부정형의 다양한 형태로 구성되어 있으며, 대부분 평지로 이루어져 있습니다. 현재 캠핑장 및 유원지 부지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 '답'(논)이나, 현황은 상업용 나지, 상업용 건부지, 일부 하천부지로 이용되고 있어 지목과 현황 간의 차이가 있습니다. 일부 토지는 지적도상 맹지인 점도 확인됩니다.

인접 도로 상태: 토지들은 폭 2.5M에서 20M에 이르는 아스팔트 포장 및 비포장 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한: 본 토지는 계획관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 하천구역, 준보전산지, 공익용산지 등 다양한 용도지역 및 행위 제한 사항이 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

채권자: 반OOOOOOOOOO (등기부상으로는 반여1.4동새마을금고가 근저당권자로서 말소기준권리 역할을 하고 있습니다.)

등기부상 권리 현황:

토지 및 건물 등기부에는 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 본 경매의 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 대부분 말소될 것으로 보입니다. 본 경매는 반여1.4동새마을금고의 근저당권을 원인으로 진행되는 임의경매 사건입니다. 등기부채권 총액은 약 17억 3천만원 수준으로 파악되나, 이는 낙찰자가 인수하는 금액과는 직접적인 관련이 없습니다.

유치권:

정우선이라는 자로부터 2024년 5월 16일자로 유치권 신고서가 제출되었습니다. 그러나 유치권 부존재 확인 소송(밀양지원 2024가합10388)이 진행되었으며, 유치권자의 항소 기각 판결로 소송이 종결되었습니다. 따라서 유치권은 인정되지 않아 낙찰자가 인수하지 않습니다.

임차인 현황:

* 민배성: 보증금 0원, 월차임 500,000원, 전입일자 2021-03-23. 대항력 없음.

* 정우선: 보증금 300,000,000원, 월차임 0원. 대항력 없음.

* 조희주: 보증금 0원, 월차임 0원, 전입일자 2020-11-04. 대항력 없음.

* 주식회사밀양밸리: 보증금 0원, 월차임 0원, 전입일자 2020-08-20. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 본 물건은 밀양표충오토캠핑장 인근에 위치하며, 주변에는 캠핑장, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 관광 및 휴양 관련 상권으로 볼 수 있습니다.

활용 가능성: 현재 캠핑장 및 유원지 부지로 운영 중이므로, 기존 사업의 승계 또는 리모델링을 통한 새로운 사업 추진이 가능합니다.

주변 혐오시설 조사:

제공된 정보에는 주변 혐오시설에 대한 언급이나 관련 정보가 포함되어 있지 않아, 이에 대한 조사는 이루어지지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있을 것으로 추정되나, 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 토지가 공부상 '답'으로 되어 있으나 현황은 캠핑장 및 유원지 부지로 이용 중이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

위반건축물 존재: 건물 중 일부(목록12)가 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있어, 향후 철거 명령 또는 원상복구에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 현황과 공부 불일치: 일부 토지가 공부상의 지목(답, 임야)과 다르게 이용(상업나지, 건부지, 하천부지, 도로부지 등)되고 있어, 추후 건축, 증개축, 토지 이용 제한 등 행정 처리 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 자연환경보전지역, 하천구역 등 환경 및 보전 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

다수의 건물: 여러 동의 건물이 다양한 구조와 용도로 이용되고 있어, 각 건물의 개별적인 관리 상태, 유지보수 필요 여부, 안전 문제 등을 면밀히 점검해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면에 위치한 대규모 근린생활시설 부지로서, 현재 캠핑장 및 유원지 등으로 운영되고 있습니다. 7,827㎡의 넓은 토지와 1,177.96㎡의 다양한 용도의 건물들이 일괄 매각 대상입니다.

현재 캠핑장 등으로 운영되고 있다는 점은 즉시 활용이 가능하다는 긍정적인 측면이 있으나, 토지의 공부상 지목과 현황 불일치, 위반건축물 존재, 농지취득자격증명 필수 등 명확한 리스크 요인들이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험은 반드시 고려해야 할 부분입니다.

또한, 유치권 신고인 정우선이 3억원의 보증금을 제시하였으나 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나 해당 채권자에 대한 추가적인 분쟁 가능성은 배제할 수 없습니다.

따라서 본 물건에 대한 투자 결정은 철저한 현장 조사와 법률 검토, 행정 절차 확인 등을 통해 리스크를 면밀히 파악하고 신중하게 접근해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 토지: 7,827㎡에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 개발 및 활용에 있어 높은 잠재력을 제공합니다.

현황 이용 중: 현재 캠핑장 등으로 운영 중인 시설이므로, 영업권 승계 또는 최소한의 리모델링으로도 즉시 수익 창출이 가능합니다.

관광지 인접: 밀양표충오토캠핑장 인근에 위치하여 관광객 수요를 흡수하기에 유리한 입지입니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄적으로 매각하므로, 복잡한 권리 분할 없이 효율적인 관리가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 4,971,851,400원

인수 보증금: 0원

고려사항:

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제시된 정보만으로는 매우 어려운 측면이 있습니다. 다음과 같은 추가적인 고려사항이 산정에 영향을 미칩니다.

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험에 따른 낙찰 후 이행 가능성.

* 위반건축물에 대한 철거 또는 원상복구 예상 비용.

* 토지의 지목과 현황 불일치로 인해 발생할 수 있는 행정 처리 및 법적 문제 비용.

* 각 건물들의 노후화 정도 및 수리/리모델링 예상 비용.

* 유치권 신고인(정우선)의 3억원 보증금 (대항력 없음) 관련 분쟁 가능성 및 그에 따른 잠재적 비용.

* 현재 캠핑장 등으로 운영 시 수익성 분석 및 향후 시장 전망.

* 인근 유사 부동산의 거래 사례 및 시세 조사.

이러한 요소들을 종합적으로 검토하고, 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다. 따라서 현재 시점에서는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵다는 점을 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.