나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경12826 [5] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 1339 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2023.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 안태리 소재 ‘안태마을회관’ 북동측 원거리에 위치하며,
부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지로 이용 중이며,
본건 기호 (2) 토지는 부정형 경사지 및 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지 및 도로
등으로 이용 중이며,
본건 기호 (3) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지로 이용 중이며,
본건 기호 (4) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 자연림 등으로 이용 중이며,
본건 기호 (5) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 나지, 도로 및 하천 등으로 이용 중이며,
본건 기호 (6) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 도로 및 하천으로 이용 중이며,
본건 기호 (7) 토지는 부정형 경사지 및 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지로
이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1) 토지는 지적도상 남동측으로 도로에 접하나, 현황은 남서측으로 포장도로가
소재하며,
본건 기호 (2) 토지는 지적도상 남동측으로 도로에 접하나, 현황은 남서측으로 본건 일부
현황 도로를 포함하여 포장도로와 접하며,
본건 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지이며, 현황 남서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (4) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하고, 현황 남동측으로 비포장도로와
접하며,
본건 기호 (5) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 북동측으로 본건 일부 현황 도로를 포함
하여 포장도로와 접하며,
본건 기호 (7) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>

기호 (2)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>

기호 (3)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

기호 (4)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

기호 (5)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(011안촌천_소하천구역)
<소하천정비법>

기호(6)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 소하천구역(011안촌천_소하천구역)<소하천정비법>

기호 (7)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(011안촌천_소하천구역)
<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호 (1) 토지는 지목이 "하천"이나 현황 "나지"로 이용 중이고,
본건 기호 (2) 토지는 지목이 "하천"이나 현황 "나지 및 도로 등"으로 이용 중인바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시
참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지
평가시 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2), (5), (6) 토지 중 일부는 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로
추정되어, 이를 감안하여 평가하였으며, 현황 ‘도로’로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및
면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (5), (6) 토지 중 일부는 소하천구역에 저촉되며, 또한 일부는 현황 ‘하천’
으로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 소하천구역 저촉 및 현황 "하천" 이용 등을
종합적으로 감안하여 평가하였으며, 본건 기호 (7) 토지는 일부 소하천구역에 저촉되나
그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어
이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘하천’으로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및 면적
등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (5) 토지 지상에 폐자재가 적재되어 있으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (4) 토지는 공유지분 토지로서 평가 대상 부분의 위치 및 경계확인이
불가능한 바 전체 토지를 기준으로 평가하되 소유자 지분비율에 의거 면적 사정하여
평가하였음.

- 본건 기호 (2) 토지 등으로 접근할 수 있는 도로가 현재 통행에 방해를 받고 있는 것으로
탐문조사 되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

휴경지이고 맹지임. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(1 blank line)

1.1. 기본 물건 정보

(2 blank lines)

사건번호: 밀양지원 2023타경12826 (5)

소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 1339

용도: 답

감정가: 7,425,000원

토지면적: 99.00㎡ (약 29.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보

1.2. 입지조건

(2 blank lines)

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 안태리 소재 ‘안태마을회관’ 북동측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 제반 교통사정은 보통시 됨.

* 형태 및 이용상태:

* 본건 기호 (1) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지로 이용 중임.

* 본건 기호 (2) 토지는 부정형 경사지 및 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지 및 도로 등으로 이용 중임.

* 본건 기호 (3) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지로 이용 중임.

* 본건 기호 (4) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 자연림 등으로 이용 중임.

* 본건 기호 (5) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 나지, 도로 및 하천 등으로 이용 중임.

* 본건 기호 (6) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 도로 및 하천으로 이용 중임.

* 본건 기호 (7) 토지는 부정형 경사지 및 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

* 본건 기호 (1) 토지는 지적도상 남동측으로 도로에 접하나, 현황은 남서측으로 포장도로가 소재함.

* 본건 기호 (2) 토지는 지적도상 남동측으로 도로에 접하나, 현황은 남서측으로 본건 일부 현황 도로를 포함하여 포장도로와 접함.

* 본건 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지이며, 현황 남서측으로 포장도로가 소재함.

* 본건 기호 (4) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하고, 현황 남동측으로 비포장도로와 접함.

* 본건 기호 (5) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 북동측으로 본건 일부 현황 도로를 포함하여 포장도로와 접함.

* 본건 기호 (7) 토지는 지적도상 맹지임.

1.3. 권리분석

(2 blank lines)

* 채권자: 이OO (부동산강제경매)

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (2023-06-12 접수)

* 등기부채권 총액: 383,844,915원

* 을11 근저당권: 54,000,000원

* 갑8 가압류: 306,700,000원

* 갑9 임의경매: 66,020,314원

* 갑10 가압류: 23,144,915원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권은 말소 대상으로 확인됨)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

1.4. 상권분석

(2 blank lines)

* 본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍의 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역에 위치하여, 상권 형성보다는 농업 및 임업 활동 위주의 지역으로 판단됨. 주위환경은 보통 수준임.

1.5. 생활정보

(2 blank lines)

* 본건은 농경지에 위치하여 주변 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적임. 주위 환경은 보통시되며, 교통 상황 또한 보통 수준으로 평가됨.

1.6. 잠재적 리스크

(2 blank lines)

* 맹지: 본건 일부 토지는 현황 맹지로, 도로 접근에 제약이 있을 수 있음 (기호 (3), (5), (7) 등).

* 농지취득자격증명 필요: 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있음.

* 토지 이용 현황 불일치:

* 본건 기호 (1) 토지는 지목이 "하천"이나 현황 "나지"로 이용 중임.

* 본건 기호 (2) 토지는 지목이 "하천"이나 현황 "나지 및 도로 등"으로 이용 중임.

* 토지 이용 제한:

* 일부 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 속함.

* 일부 토지는 준보전산지, 소하천구역에 저촉됨.

* 현황 도로 및 하천 이용:

* 본건 기호 (2), (5), (6) 토지 일부가 현황 '도로'로 이용 중인 것으로 추정되며, 기호 (5), (6) 토지 일부는 현황 '하천'으로 이용 중인 것으로 추정됨. 정확한 위치, 경계, 면적 확인을 위한 지적 측량이 필요함.

* 경계 불분명 및 측량 필요: 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 지적 측량이 요구됨. 측량 결과에 따라 이용상황이나 점유 현황이 상이할 수 있음.

* 지상물: 토지 지상에 조경수 등이 평가에 감안되었으며, 기호 (5) 토지 지상에는 폐자재가 적재되어 있음.

* 공유지분 토지: 본건 기호 (4) 토지는 공유지분 토지로, 평가 대상 부분의 위치 및 경계 확인이 불가능하여 전체 토지 기준으로 평가되었음.

* 도로 통행 방해 추정: 본건 기호 (2) 토지 등으로 접근 가능한 도로의 통행에 현재 방해를 받고 있는 것으로 탐문 조사됨.

* 중복병합사건: 본건은 중복병합사건으로, 관련 내용을 확인해야 함.

1.7. 종합 의견

(2 blank lines)

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍에 소재한 토지 매각 물건으로, 감정가는 7,425,000원이지만 등기부채권 총액은 383,844,915원에 달합니다. 토지면적은 99.00㎡이며, 나지, 도로, 하천, 자연림 등 다양한 형태로 이용 중이거나 이용될 수 있는 복합적인 특성을 지니고 있습니다.

주요 리스크 요인으로는 맹지, 농지취득자격증명 제출 의무, 지목과 현황의 불일치, 토지 이용 제한, 현황 도로 및 하천으로 이용 중인 부분의 존재, 경계 불분명으로 인한 측량 필요성 등이 있습니다. 또한, 일부 토지는 통행에 방해를 받고 있을 가능성이 있으며, 공유지분으로 되어 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 일반적인 주거지나 상업지 개발 목적보다는 농지 활용 또는 개발 가능성을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

(2 blank lines)

* 농지 취득 관련 법규 확인: 농지 취득 자격 증명을 갖추고 합법적인 농지 활용 계획이 있는 경우, 잠재적 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 해당 지역의 향후 개발 계획이나 도로망 개선 등의 가능성을 면밀히 파악하면 투자 가치를 높일 수 있습니다.

* 복합적 토지 이용: 나지, 도로, 하천, 임야 등이 혼재되어 있어, 토지의 용도 변경이나 개발 시 다양한 시나리오를 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

(2 blank lines)

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 인수되는 보증금, 현장 답사를 통한 정확한 토지 상태 확인, 주변 시세 분석, 법률적 제약 사항 및 개발 가능성 등에 대한 종합적인 평가를 통해 결정되어야 합니다. 본건은 상당한 금액의 채권이 설정되어 있고, 토지의 사용 및 개발에 있어 제약 사항이 많으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.