나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경12826 [4] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 삼랑리 201 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2023.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 안태리 소재 ‘안태마을회관’ 북동측 원거리에 위치하며,
부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지로 이용 중이며,
본건 기호 (2) 토지는 부정형 경사지 및 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지 및 도로
등으로 이용 중이며,
본건 기호 (3) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지로 이용 중이며,
본건 기호 (4) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 자연림 등으로 이용 중이며,
본건 기호 (5) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 나지, 도로 및 하천 등으로 이용 중이며,
본건 기호 (6) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 도로 및 하천으로 이용 중이며,
본건 기호 (7) 토지는 부정형 경사지 및 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 나지로
이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1) 토지는 지적도상 남동측으로 도로에 접하나, 현황은 남서측으로 포장도로가
소재하며,
본건 기호 (2) 토지는 지적도상 남동측으로 도로에 접하나, 현황은 남서측으로 본건 일부
현황 도로를 포함하여 포장도로와 접하며,
본건 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지이며, 현황 남서측으로 포장도로가 소재하며,
본건 기호 (4) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하고, 현황 남동측으로 비포장도로와
접하며,
본건 기호 (5) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 북동측으로 본건 일부 현황 도로를 포함
하여 포장도로와 접하며,
본건 기호 (7) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>

기호 (2)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>

기호 (3)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

기호 (4)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

기호 (5)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(011안촌천_소하천구역)
<소하천정비법>

기호(6)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 소하천구역(011안촌천_소하천구역)<소하천정비법>

기호 (7)
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(011안촌천_소하천구역)
<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호 (1) 토지는 지목이 "하천"이나 현황 "나지"로 이용 중이고,
본건 기호 (2) 토지는 지목이 "하천"이나 현황 "나지 및 도로 등"으로 이용 중인바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 경매진행시
참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지
평가시 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2), (5), (6) 토지 중 일부는 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로
추정되어, 이를 감안하여 평가하였으며, 현황 ‘도로’로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및
면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (5), (6) 토지 중 일부는 소하천구역에 저촉되며, 또한 일부는 현황 ‘하천’
으로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 소하천구역 저촉 및 현황 "하천" 이용 등을
종합적으로 감안하여 평가하였으며, 본건 기호 (7) 토지는 일부 소하천구역에 저촉되나
그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어
이에 구애됨 없이 평가하였으며, 현황 ‘하천’으로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및 면적
등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (5) 토지 지상에 폐자재가 적재되어 있으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (4) 토지는 공유지분 토지로서 평가 대상 부분의 위치 및 경계확인이
불가능한 바 전체 토지를 기준으로 평가하되 소유자 지분비율에 의거 면적 사정하여
평가하였음.

- 본건 기호 (2) 토지 등으로 접근할 수 있는 도로가 현재 통행에 방해를 받고 있는 것으로
탐문조사 되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

휴경지이고 맹지임. 육안식별 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부 불명. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). 제시외 수목(감나무) 매각포함. 관리상태 불량하고 경제적 가치 미미한 간이창고 1동 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2023타경12826 (4)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 삼랑리 201

토지용도: 전 (밭)

토지면적: 1,263.00㎡ (약 382평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 48,894,000원

매각대상: 토지 매각

채권자: 이OO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 삼랑리, '안태마을회관'에서 북동측으로 원거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 삼랑진읍은 경부선과 경전선이 분기하는 철도교통의 요지이며, 대구부산고속도로 삼랑진IC와도 인접해 있어 교통 접근성이 좋은 편입니다. 지역 내에서는 삼랑진읍 행정복지센터를 중심으로 마을버스가 운행되며, 아리랑버스(수요응답형 교통체계)도 시범 운영된 바 있습니다. 그러나 본건 토지가 위치한 삼랑리 지역의 구체적인 대중교통 접근성 및 편의시설과의 거리는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상 근저당권(밀양축산업협동조합)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 리스크가 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 삼랑진읍 삼랑리는 주로 농경지와 임야, 일부 주택지로 이루어진 지역입니다. 과거 조창(漕倉)이 설치되어 물류의 중심지 역할을 하기도 했으나, 철도교통 발달 이후 그 중요성은 축소되었습니다. 현재는 농업이 주된 경제 활동으로 보이며, 주변에 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 발달한 지역은 아닙니다. 따라서 상권 분석보다는 농업적 가치 또는 지역의 개발 잠재력을 중심으로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

본건의 정확한 소재지인 삼랑리 201번지 인근의 구체적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 삼랑진읍 행정복지센터가 있으며, 지역 주민들을 위한 마을버스 및 아리랑버스 운행이 이루어지고 있습니다. 또한, 삼랑진 생태문화공원 등 지역의 문화 시설도 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 현황 도로에 일부 접하나 지적도상 맹지인 필지가 있어 토지 이용 및 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

* 분묘: 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불명확하여 추후 분쟁 소지가 있습니다.

* 농지취득자격증명: 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수라는 직접적인 불이익이 발생합니다.

* 공부상 현황 불일치: 일부 토지의 지목(하천)과 현황(나지, 도로 등)이 달라 실제 이용 및 관리에 있어 측량 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 소하천구역 저촉: 일부 필지가 소하천구역에 포함되어 있어 개발 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 관리 상태 불량: 제시외 수목(감나무)은 매각 포함되나, 경제적 가치가 미미한 간이창고 1동이 소재하며 관리 상태가 불량합니다.

* 경계 불분명: 토지 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

* 현황 도로/하천 이용 추정: 일부 필지가 현황상 도로 또는 하천으로 이용되고 있어, 정확한 면적 및 위치 확인이 필요합니다.

* 통행 방해 추정: 토지로 접근하는 도로의 통행이 방해받고 있다는 탐문 조사가 있어 실제 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 여러 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차상 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍에 위치한 토지로, 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지, 분묘 가능성, 공부상 현황 불일치, 소하천구역 저촉 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 건물은 없으며 토지만 매각 대상이므로, 활용 방안을 다각적으로 검토해야 합니다. 토지 이용 계획 및 제한 사항, 경계 불분명 문제 등을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가(48,894,000원)는 본 물건의 잠재적 가치를 평가하는 기준점이 될 수 있습니다.

* 농경지로서 향후 농업적 활용 가능성 또는 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다 (단, 개발 가능 여부는 관련 법규 확인 필수).

* 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 점들을 충분히 고려하여 경쟁이 적을 경우 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 분묘, 농지취득자격증명 필수 제출, 현황과 공부상 차이, 소하천구역 저촉 등 다수의 리스크 요인이 복합적으로 존재하며, 별도 건물 없이 토지만 매각 대상입니다. 이러한 제약 사항들을 감안할 때, 현재 감정가 48,894,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 예상되는 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하로 신중하게 결정하는 것이 좋으며, 반드시 사전에 철저한 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태와 주변 시세를 파악한 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.