나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3331 [2] 경상남도 밀양시 무안면 모로리 365-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 무안면 모로리에 위치하며, 부근은 농경지 및 창고 등으로 형성된
지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 현황 '잡종지' 상태이며,
본건 기호 (2) 토지는 사다리형에 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서
현황 '건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1) 토지는 지적도상 북측으로 도로와 접하고, 현황 북측으로 포장도로가
소재하고,
본건 기호 (2) 토지는 지적도상 북측으로 도로와 접하고, 현황 북측 및 북동측으로
포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호 (2)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(지방도 30호선)<도로법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 (2) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물
[ㄱ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을
종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권
및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로
인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외
건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무
진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호 (1) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '잡종지' 상태이고,
본건 기호 (2) 토지는 공부상 지목이 '잡종지'이나, 현황 '건부지'로 이용 중인 바,
업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (1) 토지 지상에 컨테이너 수 동이 소재하고, 본건 기호 (2) 토지 지상에
컨테이너 수 동, 철구조물, 해체 및 이동이 용이할 것으로 판단되는 건물이 소재하나,
해체 및 이동이 용이하여 평가외 하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람. 다만, 컨테이너
등의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (1), (2) 토지 지상에 잡자재 및 폐기물 등이 적재되어 있으니, 업무 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2) 토지 지상에 소재하는 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라
토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 다만, 제시외
수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역 및 전문적 지적 측량을 요하는
바, 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2) 토지는 일부 '접도구역'에 저촉되나 그 면적이 전체 토지 면적 대비
과소하여 토지가격에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (3-1) 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 등 마감.
내 벽 : 판넬 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.

본건 기호 (3-2) 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 사이딩판넬 등 마감.
내 벽 : 타일 및 판넬 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 기호 (3-1) 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중이고,
본건 기호 (3-2) 건물은 현황 '화장실 및 다용도실'로 이용 중임.

설비내역

본건 기호 (3-2) 건물은 기본적인 급배수 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호 (3-2) 건물은 공부상 '화장실'이나 현황 '화장실 및 다용도실'로 이용 중인 바,
업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. (목록2) 공부상 잡종지이나 현황은 건부지로 이용중이며 폐기물 적재되어 있음. 컨테이너 수 동이 소재하나 평가에서 제외함. 감정평가서상 목록(3-2) 공부상 화장실이나 현황 화장실 및 다용도실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세내역

* 사건번호: 밀양지원 2024타경3331 (2)

* 소재지: 경상남도 밀양시 무안면 모로리 365-2

* 용도: 공장

* 감정가: 415,893,520원

* 토지면적: 2571.00㎡ (약 777.78평)

* 건물면적: 350.12㎡ (약 105.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOO

* 특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음

1.2. 감정평가 요약

* 토지:

* 본건 기호 (1) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 현황 '잡종지' 상태이며, 공부상 지목은 '답'입니다.

* 본건 기호 (2) 토지는 사다리형에 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 현황 '건부지'로 이용 중이며, 공부상 지목은 '잡종지'입니다.

* 본건 기호 (1), (2) 토지 지상에 잡자재 및 폐기물이 적재되어 있습니다.

* 본건 기호 (1) 토지 지상에 컨테이너 수 동이 소재하고, 본건 기호 (2) 토지 지상에 컨테이너 수 동, 철구조물, 해체 및 이동이 용이할 것으로 판단되는 건물이 소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가외 하였습니다.

* 본건 기호 (2) 토지 지상에 소재하는 정원수는 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 이를 포함하여 평가하였습니다.

* 건물:

* 본건 기호 (3-1) 건물: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 (제2종근린생활시설)

* 본건 기호 (3-2) 건물: 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 (현황 '화장실 및 다용도실'로 이용 중, 공부상 '화장실')

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 밀양시 무안면 모로리에 위치하며, 부근은 농경지 및 창고 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

* 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 기호 (1) 토지는 지적도상 북측으로 도로와 접하고, 현황 북측으로 포장도로가 소재합니다.

* 본건 기호 (2) 토지는 지적도상 북측으로 도로와 접하고, 현황 북측 및 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지(기호 1, 2)는 농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한구역 닭, 오리, 돼지, 개), 농업진흥구역, 공장설립승인지역입니다.

* 본건 기호 (2) 토지는 일부 '접도구역'(지방도 30호선)에 저촉되나, 토지가격에 미치는 영향은 미미하다고 판단되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권: 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021-02-22

* 배당신고일자: 2025-04-04

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

* 본건의 경우, 임차인 윤 은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 현황

* 토지 등기부채권 총액: 324,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 324,000,000원

* 말소기준권리: 2019-05-23 접수된 부북농업협동조합의 근저당권 (채권액 276,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.5. 등기부 관련 특이사항

* 본건은 창원지방법원 밀양지원의 임의경매 개시결정으로 진행 중입니다.

* 갑구 상 압류 등이 등재되었으나 모두 말소 예정입니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 농경지 및 창고 등이 혼재된 지역으로, 상업적 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다.

* 인근에 대규모 산업단지나 상업시설에 대한 정보는 제한적이며, 주로 농업 및 제조업 관련 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 밀양시 자체적으로는 농촌 지역의 활력 증진을 위한 사업(농촌 신활력플러스사업, 농산어촌개발사업 등)이 추진되고 있으나, 본건과는 직접적인 연관성이 크지 않을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 밀양시 외곽 농림지역에 위치하여 대중교통 이용이 편리하지 않으며, 주변 편의시설에 대한 접근성이 높지 않습니다.

* 인근에 대형마트, 병원, 문화시설 등 생활 편의 시설은 밀양 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 관광 자원으로는 영남루, 위양지, 얼음골 등이 있으나, 본건과는 거리가 있어 직접적인 생활 편의와는 무관합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 법정지상권: 본건 토지 위에 타인의 토지 이용 권리인 법정지상권이 성립될 경우, 건물 철거가 불가능해져 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 감정가에 영향을 미칠 수 있는 중대한 사항이므로, 법률 전문가와 상담을 통해 정확한 성립 여부 및 범위를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 현황 및 공부상 차이

* 토지 현황: 공부상 '답' 또는 '잡종지'인 토지가 현황 '건부지'로 이용 중입니다.

* 폐기물 적재: 건부지(기호 2) 지상에 폐기물이 적재되어 있어, 낙찰 후 정리 비용 및 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 컨테이너: 평가에서 제외된 컨테이너 및 제시외 건물 [ㄱ] 등이 존재하여, 소유권 관계 및 철거/이전 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 이용 및 관리 관련 리스크

* 경계 불분명: 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 제한이 따릅니다. 특히 가축사육제한구역은 특정 가축(닭, 오리, 돼지, 개) 사육을 제한합니다.

6.4. 혐오시설

* 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 검색 결과에 나타나지 않았습니다. 다만, 밀양시 무안면에는 생활폐기물 소각시설이 위치하고 있으나, 본건과의 직선거리는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 밀양시 무안면의 농림지역에 위치한 공장 용지의 토지와 건물로, 법정지상권 성립 가능성이 주요 검토 사항입니다.

* 현황과 공부상 토지 이용 현황의 차이, 폐기물 적재, 평가 외 물건 존재 등 현장 조사가 필수적인 요소들이 다수 존재합니다.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 낮은 편이며, 주변 환경은 농경지 및 창고 위주로 형성되어 있습니다.

* 감정가는 415,893,520원이며, 등기부상 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 최우선 과제입니다. 성립 시 토지 이용 가치가 크게 변동될 수 있습니다.

* 폐기물 정리, 제시외 건물 처리 등 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간 투자를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 농림지역, 공장설립승인지역 등의 용도 제한을 고려하여, 향후 공장 또는 관련 시설로의 활용 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 경매를 통한 시세보다 저렴한 매입 기회를 노리되, 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 접근하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수되는 임차인 보증금이 없어, 감정가 415,893,520원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 법정지상권 성립 여부, 현황 토지 이용 상태(폐기물, 제시외 건물), 향후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건에 대한 권리분석 전문가 및 법률 전문가의 추가적인 자문을 구하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.