나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경87 [1] 경상남도 창녕군 유어면 선소리 652-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리소재 유장마을회관 남측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 공히 대체로 자체지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서 (기호1,2)토지는 휴경지, (기호3)토지는 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1: 북동측으로 현황 농로(세로)가 소재하나, 고저차가 있음.

기호2,3: 북측으로 본건을 일부 포함하여 현황 세로가 소재하며, (기호2)토지 북동측으로 현황 농로(세로)가 소재하나 고저차가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(유어3(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 토지의 정확한 경계, 위치 등의 확인은 지적측량을 요함. [목록1,2] 휴경지임. [목록2,3] 현황 일부 '도로'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경87 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 유어면 선소리 652-5

용도: 답 (전/답)

감정가: 380,268,000원

토지면적: 4304.00㎡ (약 1302평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의령군산림조합 (주채권자로 추정)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 유어면 선소리에 위치하며, 유장마을회관 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

본건까지의 접근성은 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 대체로 자체 지반이 등고 평탄한 부정형의 토지 형태를 띠고 있습니다.

도로 접근성은 다음과 같습니다.

* 기호1 토지: 북동측으로 현황 농로(세로)가 있으나 고저차가 있습니다.

* 기호2,3 토지: 북측으로 본건 일부를 포함하여 현황 세로(도로)가 있으며, 기호2 토지 북동측으로 현황 농로(세로)가 있으나 고저차가 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부채권 총액은 366,344,360원입니다.

본 건의 말소기준권리는 의령군산림조합의 근저당권(2020-10-20)입니다.

등기부등본상 을구의 근저당, 지상권 및 갑구의 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정으로 확인되어, 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지, 임야, 취락이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 인근 상권은 발달하지 않은 것으로 보입니다.

주변에는 농업 활동을 위한 시설이나 소규모 마을 단위의 기반 시설이 있을 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 경상남도 창녕군 유어면 지역에 소재하며, 유어면사무소 등 행정복지센터가 인근에 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 대형 편의시설보다는 지역 내 소규모 상점이나 마트 등을 이용할 수 있을 것으로 보입니다. (주변 검색 결과: 인근에 하나로마트 유어점이 있으며, 창녕군 지역 내에서 기본적인 생활 편의를 해결할 수 있습니다.)

* 교육시설: 유어초등학교, 유어중학교 등이 근거리에 위치할 가능성이 있습니다. (주변 검색 결과: 유어초등학교, 유어중학교가 인근에 소재합니다.)

* 의료시설: 창녕군 지역 내 종합병원이나 병의원 등 의료시설 이용이 가능할 것입니다. (주변 검색 결과: 창녕군보건소가 인근에 있으며, 창녕군립병원 등 의료 시설을 이용할 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 절차를 확인하고 준비해야 합니다.

지적측량 필요: 토지의 정확한 경계, 위치 등은 지적측량을 통해 확인해야 하므로, 관련 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

토지 이용 현황: 본건(목록2,3) 토지 일부가 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이에 대한 정확한 현황 조사 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 또한, 본건(목록1,2)은 휴경지 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 계획관리지역

- 성장관리계획구역(유어3(주거형))

- 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

주변 시설: 본건 인근에 혐오시설이나 민원이 발생할 만한 시설이 있다는 정보는 현재 검색 결과 확인되지 않습니다. (주변 검색 결과: 창녕군 유어면 일대에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 답(농지)으로, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지 현황 및 경계 확인을 위한 지적측량이 요구되는 등 농업 관련 법규 및 지적 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

현재 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 말소될 예정으로 파악되어 권리 상 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

주변 환경은 농경지, 임야, 취락이 혼재된 지역으로, 상권이나 생활 편의시설은 상대적으로 부족할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

농지 투자 기회: 농업 경영 또는 농지 관련 사업에 관심 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 지역 내 성장관리계획구역(유어3(주거형))으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 구체적인 개발 계획 및 실현 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 권리 및 보증금이 없어, 감정가 380,268,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 잠재적 가치, 경매 참가자 수 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

농지로서의 가치, 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서, 적극적으로 접근 시 감정가 대비 100%~120% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.