나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10234 [2] 경상남도 창녕군 이방면 거남리 706-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①,②,③은 경상남도 창녕군 이방면 거남리 소재 '이방정기시장' 남동측 근거리에
위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①,③까지 차량접근 가능, 기호 ②까지 차량접근 불가능하며 관내 대중교통 사정을
고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ①,② : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '답' 상태임.
- 기호 ③ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 '답' 및 일부 '구거' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ① : 본건 북측으로 아스콘 포장도로 소재함.
- 기호 ② : 지적도 상 맹지임.
- 기호 ③ : 본건 북서측으로 콘크리트 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

계획관리지역, 성장관리계획구역(이방16(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2017-11-22)(양정골천)
<소하천정비법>.


- 기호 ②

계획관리지역, 성장관리계획구역(이방16(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

- 기호 ③

농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 ③의 제시목록 상 지목은 '답' 이나 현황 일부 '구거' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ①은 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 동측으로 인접한‘경상남도 창녕군 이방면
거남리 681-2번지’에서 본건 일부를 점유하고 있는 것으로 추정되는 바, 이점을 감안하여
평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①,②,③은 인접 토지와 지적 경계 다소 불분명한 바 정확한 지적 경계 확인을
위해서는 지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이
다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바, 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함. 공부상 지목은 답이나 현황 일부 '구거' 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 밀양지원 2025타경10234 (2)

소재지: 경상남도 창녕군 이방면 거남리 706-1

용도 (공부상): 답

감정가: 27,100,000원

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 542.00㎡ (약 164평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 구OOOOOO (구지새마을금고)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

기호 ①,②,③ 토지는 경상남도 창녕군 이방면 거남리 소재 '이방정기시장' 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

기호 ①번 토지와 기호 ③번 토지는 차량 접근이 가능하나, 기호 ②번 토지는 차량 접근이 어려운 맹지일 가능성이 있습니다. 해당 지역의 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

기호 ①번 토지는 본건 북측으로 아스콘 포장도로가 소재합니다.

기호 ②번 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호 ③번 토지는 본건 북서측으로 콘크리트 포장도로가 소재합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 ①,②,③ 토지는 각각 다음과 같은 용도지역 및 구역에 속합니다.

* 기호 ①: 계획관리지역, 성장관리계획구역(이방16(주거형)), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 소하천구역(양정골천)

* 기호 ②: 계획관리지역, 성장관리계획구역(이방16(주거형)), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 기호 ③: 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 13일 접수된 구지새마을금고의 근저당(금130,000,000원)입니다.

이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최종 소유권 이전은 2025년 2월 13일 상속으로 이루어졌으며, 2025년 2월 24일 구지새마을금고에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

등기부 채권 총액은 130,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원이며, 현재까지 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시설

본건 소재지는 '이방정기시장' 남동측 근거리에 위치하며, 주변으로 마을 취락 및 농경지가 분포하고 있습니다. 이는 지역 주민을 위한 기본적인 상업 시설이 존재함을 시사합니다.

창녕군 이방면은 비교적 농업이 중심이 되는 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

본건에서 가장 가까운 편의 시설로는 '이방정기시장'이 있습니다. 이 시장을 통해 기본적인 생활 용품 구매 및 지역 주민과의 교류가 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 접근성

기호 ①, ③ 토지는 도로 접근이 가능하나, 기호 ② 토지는 맹지일 가능성이 있어 접근성에 제약이 있을 수 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6.2. 지적 경계 불분명

인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명한 상태입니다. 정확한 지적 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 실제 이용 상황 및 점유 현황이 상이할 수 있습니다.

6.3. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '답'이나, 현황 일부가 '구거'(하천, 도랑 등) 상태로 이용되고 있습니다. 특히 기호 ③ 토지가 이러한 상태를 보입니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 인접 토지 점유 추정 가능성

기호 ①번 토지의 경우, 동측 인접지(경상남도 창녕군 이방면 거남리 681-2번지)에서 본건 일부를 점유하고 있는 것으로 추정됩니다. 이는 향후 이용 및 활용에 있어 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.5. 맹지 가능성 (기호 ②)

기호 ②번 토지는 지적도상 맹지일 가능성이 높아, 토지 이용 및 가치 상승에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 이방면 거남리에 위치한 토지 3필지로, 공부상 지목은 답이나 일부는 구거 상태로 이용 중입니다. 감정가는 2,710만 원이며, 토지 면적은 총 542㎡(약 164평)입니다.

농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 지적 경계 불분명 및 현황과 공부상 지목 차이 등 확인 및 측량이 필요한 사항들이 있습니다.

기호 ①,②는 계획관리지역, 기호 ③은 농림지역에 속해 있어 향후 개발 가능성이나 용도 변경에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 특히 계획관리지역은 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

다만, 기호 ②는 맹지일 가능성이 있고, 기호 ①은 인접 토지로부터의 점유 추정 가능성이 있어 면밀한 현장 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 투자 기회

농지 취득을 고려하는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 농지법 등 관련 규정에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

8.2. 계획관리 및 성장관리구역의 잠재력

기호 ①, ② 토지가 속한 계획관리지역 및 성장관리계획구역은 향후 개발 가능성이 있는 지역으로, 지역 개발 계획 등을 확인하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

8.3. 지역 중심 인접성

'이방정기시장' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 임의경매 물건으로, 감정가 27,100,000원에서 시작됩니다.

그러나 본 건은 농지취득자격증명 필수, 지적 경계 불분명, 현황과 공부상 지목 차이, 일부 점유 추정 가능성, 맹지 가능성 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 지적 측량 비용, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인, 인접 토지 이용 현황 파악, 향후 토지 개발 가능성 및 인허가 여부 등 추가적인 정보 수집과 정밀 분석이 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.