나이스옥션 법원경매 순천 2023타경57289 [1] 전라남도 여수시 화장동 252-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 전라남도 여수시 화장동 소재"전라남도학생교육문화회관" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위환경은 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건은 공히 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 공히 완경사 지대 내 부정형 토지로서,
기호(1) "공업용"으로 이용중임.
기호(2) "상업용"으로 이용중임.
기호(3,4) "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) 본 평가 토지 기호(3,4)의 진출입로를 통해 차량접근이 가능함.
기호(3,4) 현"도로"로서, 남동측 세로(가) 포장도로를 통한 진출입로 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 임.
기호(2) 자연녹지지역 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 임.
기호(3) 자연녹지지역 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 임.
기호(4) 자연녹지지역 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 제시외건물이 소재함.(별지"지적및건물개황도"및"사진용지"참조)

공부와의 차이

본건 토지 기호(3)는 공부상 지목이 "답이나, 현황"도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로,
외벽 : 징크판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 마감 및 벽지 마감 등,
바닥 : 데코타일 마감 및 방수포장 마감 등,
창호 : 샤시창 마감 등.

기호(나) 일반철골구조 일반철골구조지붕 2층건으로,
외벽 : 징크판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
바닥 : 데코 타일 마감 등,
창호 : 샤시창 마감 등.

이용상태

기호(가) "공업용"으로서,
1층 : "제조업소(육가공,공장)"로 이용중임.
2층 : "사무실 등"으로 이용중임.
기호(나) "상업용"으로서, "점포"로 이용중임.

설비내역

기호(가) 위생 및 급배수설비, 전기설비, 냉동,냉장설비 등이 되어 있음.
기호(나) 위생 및 급배수설비, 천정형 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일부 지상에 제시외건물이 소재함.(별지"지적및건물개황도"및"사진용지"참조)

공부와의 차이

ㅡㅡ.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 기계기구 포함, 기계기구 중 일련번호 3,5,6,12,13 수량 일부 및 일련번호 7,15,16은 소재불명(감정평가서 참조), 목록 5. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수), 목록 4. 특별매각조건있음(여수시장의 승인서 필요, 매각결정기일까지 승인서 미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2023타경57289 (1)

소재지: 전라남도 여수시 화장동 252-1

토지면적: 7964.00㎡ (약 2409.2평)

건물면적: 2361.08㎡ (약 714.3평)

용도: 근린시설 (공장, 점포 등)

감정가: 5,654,337,100원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물, 기계기구 포함)

1.1. 토지 세부 정보

토지면적: 7964.00㎡ (약 2409.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

주요 이용 현황: 공업용, 상업용, 도로 (총 4필지)

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역

1.2. 건물 세부 정보

건물 (기호 가): 일반철골구조 판넬지붕 2층, 총 연면적 1364.44㎡ (약 412.7평), 건축 면적 910.84㎡. 용도: 제조업소(육가공, 공장), 사무실 등 (공업용).

건물 (기호 나): 일반철골구조 판넬지붕 2층, 총 연면적 996.64㎡ (약 301.4평), 건축 면적 576.42㎡. 용도: 점포 (상업용).

건물 제시외면적: 211.70㎡

2. 입지조건

소재지: 전라남도 여수시 화장동 252-1번지 일원

주변 환경: "전라남도 학생교육문화회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 접근성: 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남동측 세로(가) 포장도로를 통한 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

토지: 2020년 1월 31일자 중소기업은행 근저당권 (을22)

건물: 2020년 12월 21일자 중소기업은행 근저당권 (을1)

위 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

목록 1, 3, 5 토지에 설정된 구분지상권설정등기 (2011년 5월 25일자)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

등기부 채권 총액: 약 68억 6천만원 (토지 및 건물 합산)

주요 채권으로는 중소기업은행 근저당 및 다수의 가압류, 압류 등이 있습니다.

임차인 현황:

총 4명의 임차인이 있으나, 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

주식회사이산에프앤비 대표 이한호: 전입(사업)일자 2022-05-30, 대항력 없음.

주식회사한다미트 대표 이한범: 전입(사업)일자 2021-03-16, 대항력 없음.

최제운: 전입(사업)일자 2022-09-23, 대항력 없음.

추민수: 전입(사업)일자 2023-08-09, 대항력 없음.

4. 상권분석

본 물건은 여수시 화장동 지역에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 물건 자체는 공장 및 점포로 활용 가능한 건물과 토지로 구성되어 있어, 자체 사업장 운영 또는 임대 수익 창출이 가능합니다. 지역 내 근린생활시설 및 공장 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

주변에 농경지가 많아 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. '전라남도 학생교육문화회관'이 인근에 위치하여 교육 및 문화 시설 접근성이 있습니다. 도시 편의시설, 병원, 마트 등은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

매각으로 인수되는 구분지상권: 한국전력공사 외 권리자의 구분지상권이 토지에 설정되어 있으며, 이는 매수인에게 인수되어 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. (정확한 범위 및 영향은 추가 확인 필요)

특별 매각 조건: 목록 4번 토지는 여수시장의 승인서가 필요하며, 목록 5번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

제시외 건물 및 기계 기구: 일부 제시외 건물은 포함되나, 일부 기계 기구는 소재불명 상태로 인수 여부 및 가치 파악이 필요합니다.

토지 이용 규제: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 약 68억 원에 달하는 채권 총액은 잠재적 권리 관계의 복잡성을 시사합니다.

"유동화 물건" 및 "중복 사건" 표기: 경매 절차의 복잡성이나 다수의 채권 관계를 나타낼 수 있습니다.

외부 지도 검색 결과, 해당 물건 주변에 특정 "혐오시설"은 직접적으로 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 함께 공장 및 점포로 활용 가능한 두 개의 건물로 구성되어 있어, 자체 사업장 운영이나 임대 수익 창출의 잠재력을 가지고 있습니다. '일괄매각'으로 진행되어 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 점은 장점입니다.

하지만, 매수인에게 인수되는 구분지상권, 여수시장 승인 및 농지취득자격증명 제출과 같은 까다로운 특별 매각 조건, 토지 이용 규제, 그리고 상당한 금액의 채권 총액은 잠재적 리스크 요인입니다.

전반적으로, 관련 법규 및 행정 절차를 면밀히 검토하고, 인수되는 권리의 실질적 영향, 그리고 향후 토지 및 건물 활용 방안에 대한 구체적인 계획 수립 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적과 일괄 매각: 사업 확장 또는 개발 잠재력을 고려할 수 있는 넓은 토지를 건물과 함께 취득 가능합니다.

다용도 활용 가능 건물: 현재 공장 및 점포로 이용 중인 건물은 자체 사업장으로 활용하거나 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

인근 교육/문화 시설 접근성: 학생교육문화회관 인근에 위치하여 지역 내에서의 인지도가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 5,654,337,100원

인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 기준)

분석:

총 채권액이 감정가를 상회하고 있어, 유찰 가능성 및 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다. 인수되는 구분지상권의 가치 하락 요인, 특별 매각 조건 이행 비용 및 시간, 건물 상태, 제시외 기계기구의 실질적 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 60% ~ 80% 수준을 기초로, 관련 리스크와 인수 부담을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적 접근 시: 약 34억원 ~ 45억원

추가 조사를 통해 위 범위를 참고하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.