나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52038 [2] 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 광영동 소재 가야초등학교 남측 인근에 위치하고, 서측은 녹지지대, 동측은 아파트 지대로서 주거환경 무난합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정, 단지 내 도로망 상태 무난합니다.

건물의 구조

집합건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 근린생활시설 내 1층 101호, 2층 201호 단위 구분건물로서, 1동 건물의 외벽은 콘크리트 벽체위 외장석재 마감 내벽은 몰탈위 페인팅, 1,2층 일부는 스텐샷시 강화유리 창호는 샷시 창호(2층)임.

이용상태

1층 101호는 공실상태이고, 102호와 경계벽 없으나, 호별 식별이 가능하고, 경계벽 설치가 용이하고, 2층 201호는 공실상태이고, 202호와 경계벽 없으나, 호별 식별이 가능하고, 경계벽 설치는 용이합니다.

설비내역

급, 배수설비 구비하였으나, 현 상가전용 급수 공급이 되지 않아, 별도 급수원 공급시설이 필요하고(1층 편의점 임차인에 구두 확인), 화장실 위생설비, 승강기 설비(현재 미가동)구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 완경사이고, 아파트 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고, 단지 내 도로망 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다. 대지권의 목적인 토지에 가압류 등 등재되어 있고, 대상 구분건물의 대지권이 미등기상태이나 귀법원 제시 판결문에 의하여 대지권 소유권 면적을 확정하여 구분건물과 일괄 감정평가하였습니다.

물건 비고

미등기 대지권 있음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨. 이 사건 대지권의 목적인 토지 중 해당 전유부분의 대지권 지분에 관하여 전유부분 취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 명한 확정판결이 있음(광주지법 순천지원 2024가단64342 판결 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52038 (2)

소재지: 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 89,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 37.84㎡ (약 11.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 광양시 광영동 소재 가야초등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단지 서측은 녹지지대, 동측은 아파트 지대로서 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 간선도로 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 편리합니다. 단지 내 도로망 상태 및 인접 도로(중로) 접근성 또한 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 7월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(312,000,000원)입니다.

* 기타 권리 현황:

* 소유권이전: 주식회사지엠지인터내셔널 (2013-03-07), 주식회사스파디엔씨 (2015-07-24)

* 압류: 부산광역시동래구 (2016-12-14), 동래세무서 (2017-06-19), 광양시 (2025-02-27) (모두 말소 예정)

* 임의경매개시결정: 부산치과의사 (2025-09-10, 331,871,688원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 내역: 미상

* 주의: 임차인 현황 및 임대 조건에 대한 상세 정보가 확인되지 않았습니다. 낙찰자는 임대차 관계를 철저히 조사하고 명도에 대비해야 합니다.

4. 상권분석

* 건물 용도: 본 물건은 제2종 근린생활시설로 분류됩니다.

* 현재 상태: 1층 101호와 2층 201호 모두 공실 상태입니다. 각 호실은 구분이 용이하며, 경계벽 설치 또한 수월한 구조입니다.

* 잠재력: 주거 밀집 지역 내에 위치하여 인근 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능하며, 상가로서의 임대 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 가야초등학교가 남측 인근에 위치합니다. (기타 상세 편의시설 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않습니다.)

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 유무를 판단할 수 없습니다. 현장 방문 시 반드시 주변 환경을 면밀히 조사하여 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 물건의 가장 중요한 권리상 리스크는 대지권이 미등기 상태라는 점입니다.

* 관련 법원 판결: 해당 전유부분의 취득을 원인으로 한 대지권 소유권 이전 등기 절차 이행 명령 확정 판결(광주지법 순천지원 2024가단64342)이 존재합니다. 이는 대지권 확보 절차가 법적으로 진행되었으나, 아직 등기가 완료되지 않았음을 의미합니다.

* 등기 관련 비용: 감정평가 시 대지권 가격이 최저매각가격에 포함되어 있으나, 실제 등기 완료까지는 추가적인 법적 절차 및 제반 비용이 낙찰자에게 발생할 수 있습니다.

* 시설 노후 및 미작동:

* 승강기 설비가 현재 미가동 상태로, 수리가 필요합니다.

* 상가 전용 급수 공급이 원활하지 않아, 별도의 급수원 확보를 위한 시설이 필요할 수 있습니다.

* 임대 정보 부재: 임대 내역이 파악되지 않아, 향후 임대 시 임차 조건 협상이나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 광영동의 아파트 단지 인근에 위치한 근린생활시설로서, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 대지권 미등기 상태와 해당 판결의 존재, 그리고 현재 건물 내 승강기 및 급수 설비의 미작동, 공실 상태는 주요 고려 대상입니다. 법원 판결로 인해 대지권 등기 절차의 방향성은 명확하나, 등기 완료까지의 과정, 소요 비용, 그리고 시설 보수 및 임대화를 위한 추가 투자 비용을 종합적으로 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 지역 내 상가로서 안정적인 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 법원 판결이 존재하여 대지권 확보 절차가 타 미등기 물건 대비 명확한 편입니다.

* 시설 보수 및 대지권 등기 완료 후, 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 89,000,000원

* 본 물건은 대지권 미등기, 시설 미작동, 공실 등의 현실적인 부담 요소를 가지고 있으므로, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 향후 예상되는 수리 비용, 대지권 등기 관련 부대 비용, 그리고 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서 시작하되, 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용을 감안하여 유연하게 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.