나이스옥션 법원경매 목포 2023타경53946 [1] 전라남도 목포시 죽교동 6-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 "목포북교초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업시설 및 주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 주위화경은 보통입니다.

교통상황

기호(2)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(2)는 서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로 및 동측으로 노폭 약 1m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 본건 2층 중 확장된 면적 포함하여 매각.
본건 목적물은 공부상 '스래트지붕 2층 7.60㎡'이나 현황은 '기와지붕 2층 24.7㎡'이고, 확장된 면적 부분은 무단증축에 따른 것으로 추정됨.
목록 1.은 목록 2. 외 인접필지 '목포시 죽교동 6-2, 629-22, 629-21' 지상에 소재하고, 목록 2. 토지 일부에 인접 지상의 타인 소유 건물 일부가 소재하는 것으로 추정됨.
본건 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권 성립 여부 및 본건 토지 일부에 소재하는 매각에서 제외되는 인접 지상의 타인 소유 건물 일부를 위하여 이 사건 대지 부분에 법정지상권 성립 여부는 각 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 목포지원 2023타경53946 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 목포시 죽교동 6-1번지이며, 용도는 제1종근린생활시설입니다.

감정가는 162,688,500원입니다.

토지 면적은 17.00㎡ (약 5.14평)이고, 건물 면적은 26.77㎡ (약 8.10평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주O이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 목포시 북교동 소재 "목포북교초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 지역은 상업시설 및 주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로 상태는 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 동측으로 노폭 약 1m 내외의 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 1월 26일 접수된 오케이저축은행의 가압류 (금 24,220,091원)입니다.

이 외 등기부등본상 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 날짜의 가압류 및 강제경매 개시결정으로, 매각으로 인해 전부 소멸될 예정입니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 다음과 같은 권리들은 매각으로 소멸되지 않을 수 있어 주의가 필요합니다.

* 법정지상권 성립 여부: 본건 건물을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권이 성립되었는지 여부가 불분명합니다. 또한, 본건 토지 일부에 매각에서 제외되는 인접 지상의 타인 소유 건물 일부가 소재하는 것으로 추정되며, 해당 건물을 위하여 이 사건 대지 부분에 법정지상권이 성립되었는지 여부 또한 불분명합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김복단 씨가 존재하며, 2017년 9월 20일 전입신고를 마쳐 대항력이 있습니다. 보증금과 차임은 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이므로, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 44,780,323원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 상업시설과 주택이 혼재된 주상혼용지대로, 소규모 점포나 주거용으로 활용 가능성이 있습니다.

주변에는 목포북교초등학교가 있으며, 북항과 가까워 관광객 유입 가능성도 일부 있습니다.

다만, 주변 지역에 폐기물 처리 시설, 소각장, 화장장 등 혐오시설 설치 관련 논란이 있는 지역과 인접해 있어, 지역 이미지에 잠재적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 목포북교초등학교와 병설유치원이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망도 이용 가능한 수준입니다.

목포 북항이 인근에 있어 해산물 식당 이용 및 여가 활동에 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 차이: 본건 건물은 공부상 '스래트지붕 2층 7.60㎡'이나, 현황은 '기와지붕 2층 24.7㎡'이며, 확장된 면적 부분은 무단 증축으로 추정됩니다. 이는 추후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 불분명: 본건 건물 자체 또는 인접한 타인 소유 건물을 위해 토지 또는 타지번에 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 성립 여부가 불분명하여 매수인이 예상치 못한 부담을 안게 될 수 있습니다.

* 타인 소유 건물과의 관계: 본건 토지 일부에 타인 소유 건물이 소재하는 것으로 추정되며, 이에 따른 법정지상권 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원으로 인수 부담은 없으나, 대항력을 갖춘 임차인 김복단 씨가 존재하므로 명도 협의에 신중해야 합니다.

* 타 필지와의 관계: 본건(목록 2) 외 인접 필지(목포시 죽교동 6-2, 629-22, 629-21)에도 건물(목록 1)이 소재하는 것으로 보이며, 이는 토지 경계 및 활용에 복합적인 문제를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소액 투자가 가능한 제1종근린생활시설입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되나, 건물 현황과 공부상 면적 불일치, 무단 증축 추정, 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

특히, 건물 증축 부분에 대한 법적 문제 해결 및 법정지상권 관련 사항에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

대항력 있는 임차인과의 명도 협의도 필수적으로 진행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 투자가능한 근린생활시설 물건입니다.

* 주상혼용지대로서 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

* 소규모 상가 또는 주택으로의 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 162,688,500원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 대비 현장 조사 및 권리 분석 결과, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

건물 현황과 공부상 차이, 무단 증축 추정, 법정지상권 불분명, 대항력 있는 임차인 등 명확한 리스크 요인이 다수 존재하므로, 이를 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세, 본건의 실제 현황, 명도 가능성, 법적 리스크 해결 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.