나이스옥션 법원경매 목포 2025타경534 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남서측 인근에 위치한 "제일프라자 제3층 제302호 외 2개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제3층 제302호 외 2개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 및 강화유리마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 7차선, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -일련번호 1-가), 2-나)는 벽체 구분 없이 "튼상가"로 이용중임.

물건 비고

'동소 302호'와 별도의 벽체 구분 없이 이용중임.
현황조사보고서에 의하면 동소 '302호'와 구분없이 미납관리비 약 9,548,730원(2024년 6월~2025년 10월)이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

목포지원 2025타경534 (2)

1.2. 소재지

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 3층 303호

(신 주소: 전라남도 무안군 남악3로 80, 제일프라자 3층 303호)

1.3. 용도

근린상가 (제1종근린생활시설)

1.4. 감정가

379,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 23.84㎡ (약 7.21평)

* 토지 지분: 23.84㎡ (약 7.21평)

* 건물 면적: 122.12㎡ (약 36.94평)

* 건물 지분: 122.12㎡ (약 36.94평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농협은행 (등기부상 말소기준권리 및 최종 경매 신청 채권자)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 상가들이 혼재된 지역입니다. 생활 편의시설 및 관공서 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 북측 4차선, 서측 7차선, 동측 2차선의 도로에 접하고 있어 교통망이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 변동

* 2018년 3월 29일: 최진우 소유권 이전

* 2020년 8월 24일: 주식회사휴먼아이티솔루션 소유권 이전 (매매가 2억 6천만원)

3.2. 등기부상 권리 내역

* 근저당: 농협은행주식회사 (2020년 8월 24일, 2억 4천만원) - 말소기준권리

* 가압류 및 압류: 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (주식회사대불용접산업, 박주명, 고성민, 유한회사, 한국산업은행, 주식회사라오데이타, 서울보증보험주식회사, 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 목포세무서장, 무안군)

* 임의경매: 농협은행 (2025년 10월 30일, 7억 54,523,059원) - 본 경매 사건의 개시 결정입니다.

3.3. 말소기준권리

2020년 8월 24일 농협은행 근저당권이 말소기준권리로서, 이보다 선순위 권리 없이 진행됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 사항은 없습니다.

3.5. 임차인 현황

명시된 임차인 정보는 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 건물 및 토지 현황

4.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 화강석 및 강화유리 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다. 공동 위생, 급배수, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 세장형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

4.3. 건물 이용 상태

본건은 제1종근린생활시설로 사용 중이나, '동소 302호'와 별도의 벽체 구분 없이 '튼상가' 형태로 이용되고 있어 공간의 통합 사용이 이루어지고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공용 이용 및 구분 문제

본건 303호는 302호와 벽체 구분 없이 통합되어 이용 중이므로, 향후 공간 분할 및 활용에 있어 별도의 협의나 공사가 필요할 수 있습니다.

5.2. 미납 관리비 인수 가능성

현황조사보고서에 따르면, '동소 302호'와 구분 없이 약 9,548,730원 (2024년 6월~2025년 10월)의 미납 관리비가 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

5.3. 다수의 채권 설정

등기부상 다수의 가압류 및 압류, 근저당, 임의경매 개시결정이 있었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 채권 총액이 상당하므로 권리 관계를 최종적으로 확인해야 합니다.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 주변 상권 특성

본건은 전라남도청이 인근에 위치하여 행정 및 업무 관련 수요가 있으며, 주변 아파트 단지와 상가 혼용 지역으로 배후 수요가 있는 편입니다. 남악시장이 인접해 있어 유동 인구 확보에도 유리합니다.

6.2. 편의시설

전라남도청, 남악시장을 비롯한 다양한 상업 시설 및 편의시설이 인근에 위치해 있어 생활이 편리합니다.

6.3. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에서 반려동물 놀이터 조성 사업이 주민 반대로 무산된 사례가 있으며, 무안군 전반적으로 의료폐기물 소각장이나 퇴비 공장 설치 관련 주민 반대 및 갈등 사례가 다수 보고되었습니다. 다만, 본건 소재지인 남악리 2141번지 제일프라자 주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물 자체는 10층 규모의 집합건물로, 제1종근린생활시설 용도로 이용 가능합니다. 다만, 인접한 302호와 구분 없이 사용 중인 점과 상당 금액의 미납 관리비 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 복잡했던 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 최종 권리 분석은 철저히 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 및 신도시 상권 내 입지로 배후 수요 확보 용이.

* 사통팔달의 교통망으로 접근성 우수.

* 건물 자체의 연식 및 구조 양호.

* 제1종근린생활시설로서 다양한 업종 전환 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 379,000,000원입니다. 인수 보증금은 확인되지 않았습니다. 예상 입찰가는 본 감정가와 함께 주변 시세, 건물 상태, 통합 사용 및 관리비 부담 가능성 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 조사를 바탕으로 잠재적 리스크 요인(통합 사용, 미납 관리비)을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필요합니다.

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