나이스옥션 법원경매 목포 2025타경534 [3] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남서측 인근에 위치한 "제일프라자 제3층 제302호 외 2개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 3-다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제3층 제302호 외 2개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 및 강화유리마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 3-다) 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 7차선, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -일련번호 1-가), 2-나)는 벽체 구분 없이 "튼상가"로 이용중임.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 미납관리비 약 3,599,570원(2024년 6월~2025년 10월)이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 목포지원 2025타경534 (3)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2141 제일프라자 3층304호

용도: 근린상가

감정가: 483,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 면적 정보

토지 면적: 30.37㎡ (약 9.19평)

토지 지분: 30.37㎡ (약 9.19평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 155.56㎡ (약 47.06평)

건물 지분: 155.56㎡ (약 47.06평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (집합건축물대장 요약)

주소: 전라남도 무안군 남악3로 80 (삼향읍 남악리)

동: 제일프라자

층수: 지상 3층

호수: 304호

구조: 철근콘크리트구조

용도: 제1종근린생활시설

건축 허가일: 2008년 04월 02일

착공일: 2008년 04월 21일

사용승인일: 2010년 02월 12일

건축물 총 층수: 지상 10층, 지하 2층

1.4. 특이사항

공동담보 물건

1.5. 주의사항

현황 조사 보고서에 따르면 미납관리비 약 3,599,570원 (2024년 6월 ~ 2025년 10월)이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 소재하며, "전라남도청" 남서측 인근에 위치한 "제일프라자" 건물 내 3층 304호입니다. 주위는 아파트 단지와 상가가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 건물은 북측 왕복 4차선, 서측 왕복 7차선, 동측 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 세장형 평지로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 02월 13일 접수된 농협은행의 근저당 (을13) 입니다.

말소 예상 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 다수의 가압류 및 압류 (주식회사대불용접산업, 박주명, 고성민, 유한회사, 한국산업은행, 주식회사라오데이타, 서울보증보험주식회사, 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 목포세무서장, 무안군)는 경매 절차를 통해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 약 4,001,510,884원

3.2. 임차인 현황

임차인: (주)에이치엠엔터아이티

보증금: 0원

차임: 800,000원

사업자 등록일: 2023년 03월 15일

대항력: 없음

* 권리분석 결과, 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되는 권리분석상 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 전라남도 무안군 삼향읍 남악리는 전라남도청을 중심으로 개발된 지역으로, 행정기관 및 대규모 아파트 단지가 배후 수요를 이루고 있습니다. 또한, 상업시설도 함께 발달하여 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

전라남도청이 인근에 있어 관련 기관 종사자 및 민원인 유동인구가 존재하며, 주변 아파트 단지의 입주민을 대상으로 하는 근린 상권의 특성을 가집니다. "제일프라자" 건물 자체 내에도 다양한 업종의 상가들이 입점해 있을 것으로 보입니다. (일련번호 1-가), 2-나)는 벽체 구분 없이 "튼상가"로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다.)

4.3. 잠재적 상권 가치

전라남도청의 이전 및 신축 계획, 주변 택지 개발 진행 상황에 따라 상권의 성장 잠재력을 평가할 수 있습니다. 현재는 안정적인 배후 수요를 기반으로 운영될 것으로 보이며, 추가적인 개발 계획 유무가 상권 활성화에 영향을 미칠 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 행정: 전라남도청, 전라남도교육청 등

* 교통: 다수의 버스 노선 운행

* 상업: 주변 아파트 단지 및 상가 밀집 지역 내 위치

5.2. 주변 환경

아파트 단지와 상가, 행정기관이 혼재된 생활 환경을 갖추고 있습니다. 특별히 혐오시설이나 불쾌감을 줄 수 있는 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

약 360만원 가량의 미납 관리비가 발생했으며, 공용부분 관리비는 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 비용 부담으로 작용할 수 있으므로, 정확한 인수 범위 및 금액을 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

2010년에 사용 승인된 건물로, 약 15년이 경과되었습니다. 철근콘크리트 구조로 큰 문제는 없어 보이나, 건물 자체의 관리 상태 및 내부 설비의 노후 여부는 별도 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 전라남도청 인근에 위치한 제1종근린생활시설로서, 행정기관 및 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 안정적인 상권에 자리하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 약 360만원 가량의 미납 관리비(공용부분) 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 인근이라는 우수한 입지 조건

* 광범위한 배후 수요 (행정기관, 아파트 단지)

* 권리관계가 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없음

* 상업지구 내 위치하여 향후 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능

* 적절한 가격으로 낙찰 시 투자가치 높음

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 483,000,000원입니다.

건물 면적(155.56㎡, 약 47.06평) 기준 평당 감정가는 약 10,265,000원입니다.

인수할 임차 보증금은 0원이며, 미납 관리비 약 3,600,000원은 공용부분에 한해 인수될 수 있습니다.

총 등기부채권액이 40억원을 초과하고 감정가 대비 채권액 비율이 매우 높은 점, 그리고 미납 관리비 부담 가능성을 고려할 때, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 필요합니다.

본 물건의 시장 가치, 잠재적 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려하되, 현장 조사 및 추가 분석을 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

(이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 법원 결정, 경쟁 상황, 투자자의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.