나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51737 [2] 전라남도 목포시 산정동 97-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(3)은 전라남도 목포시 산정동 소재 산정초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위는 단독주택 위주의 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 소로에 접해 있으나 고저차로 인하여 출입이 불가능하며, 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : ㅡ

건물감정평가요항표

건물의 구조

(나) 목조 스레트지붕 단층 외벽 : 몰탈위 페인트 내벽 : 벽지 및 페인트 등 (다) 시멘트블록조 슬래브지붕 2층 외벽 : 몰탈위 페인트 내벽 : 몰탈위 페인트 등

이용상태

기호(나) - 공가 상태임. 기호(다) - 공가 상태임.

설비내역

ㅡ

부합물 및 종물

ㅡ

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : ㅡ

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 목포시 용해동 소재 이로초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 주택, 상가 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 10층 중 제9층 제907호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 하이새시창 바닥 : 마루 및 타일 등 등으로 치장 또는 마감임.

이용상태

기호(가)는 아파트임.

설비내역

일반적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : ㅡ

물건 비고

일괄매각. 건축물대장상 등재되지 않은 제시외 미등기 건물 포함 매각.
지분매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한).
현재 공가 상태이고, 반파상태임.
본건 건물 등이 타지번 일부에 걸쳐 있고, 본건 건물 등을 위하여 매각외 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51737 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 산정동 97-10

용도: 단독주택

토지면적: 152.00㎡ (약 46.0평)

토지지분: 21.7208㎡

건물면적: 87.07㎡ (약 26.3평)

건물지분: 12.44㎡

건물 제시외면적: 2.80㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

건축물대장상 토지면적: 225㎡ (참고)

건축물대장상 건물총면적: 87.07㎡

사용승인일: 1983년 5월 17일

1.3. 감정가

감정가: 60,269,200원 (토지 및 건물 지분 일체)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 산정초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 위주의 기존 주택지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 이용 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

본건 남서측으로는 소로에 접해 있으나 고저차로 인해 출입이 제한적임. 남동측으로는 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 통행이 용이함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

* 1977-10-21: 소유권 이전 (성순임)

* 2025-08-28: 소유권 이전 (고은경 외 8명, 상속)

* 2025-12-05: 2번 하명희 지분강제경매 (엠메이드대부유한회사, 17,270,253원) - 말소기준권리

건물 등기부 요약:

* 1984-07-23: 소유권 보존 (성순임)

* 2025-08-28: 소유권 이전 (고은경 외 8명, 상속)

* 2025-12-05: 2번 하명희 지분강제경매 (엠메이드대부유한회사, 17,270,253원) - 말소기준권리

3.2. 말소기준권리

2025년 12월 5일 접수된 엠메이드대부유한회사의 강제경매 개시 결정이 말소기준권리임.

3.3. 인수되는 권리

법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨. 단, 본건 건물 등이 타지번 일부에 걸쳐 있고, 이를 위해 매각외 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 단독주택이 주를 이루는 주거 지역임.

4.2. 유사 물건 시세

제공된 주변 다세대 주택 최근 매매 정보 분석 결과:

* 1992년식, 51.17㎡ (전용면적): 2025년 4월 29,000,000원에 거래됨.

* 1995년식, 59.32㎡ (전용면적): 2025년 4월 32,000,000원에 거래됨.

* 2002년식, 74.18㎡ (전용면적): 2025년 4월 33,500,000원에 거래됨.

본건은 단독주택이며, 제시된 시세 정보는 다세대 주택으로 직접적인 비교는 제한적임. 그러나 지역 내 전반적인 부동산 가치 수준을 파악하는 데 참고할 수 있음. 본건의 감정가는 60,269,200원임.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 산정초등학교, 이로초등학교 인근 위치 (아파트 정보 기준)

* 주거 환경: 단독주택 위주의 조용한 주거 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태

현재 공가 상태이며, 반파 상태로 심각한 파손이 확인됨. 상당한 수리 비용 및 시간이 소요될 것으로 예상됨.

6.2. 법정지상권 불분명

본건 건물이 타지번 일부에 걸쳐 있으며, 이를 위해 매각외 대지에 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추후 법적 분쟁의 소지가 있음.

6.3. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 전체 지분이 아닌 일부 지분만 매각되는 건임. 공유자들과의 관계 설정, 지분 처분 등에 대한 추가적인 법적, 실무적 검토가 필요함.

6.4. 건물 일부 타지번 걸침

건축물 일부가 타지번 대지에 걸쳐 있어 소유권 및 이용에 관한 분쟁이 발생할 수 있음.

6.5. 제시외 미등기 건물

건축물대장에 등재되지 않은 제시외 미등기 건물이 포함되어 있어, 향후 행정 처분 등 문제가 발생할 수 있음.

6.6. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 본 건 매수 희망자에게 예측 불가능한 상황을 초래할 수 있음 (1회로 제한됨).

7. 종합 의견

본건은 목포시 산정동에 위치한 단독주택의 지분 매각 건으로, 감정가는 60,269,200원임.

현재 반파 상태로 심각한 파손이 확인되며, 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물 타지번 걸침 등 다수의 법적 리스크를 내포하고 있음.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 투자 대비 위험이 매우 높은 물건으로 평가됨.

다만, 본건 지분을 상당한 가격 할인율로 취득하여 재건축, 공유자 간의 원만한 협의를 통해 재산권을 명확히 할 경우, 장기적인 관점에서 수익을 기대할 수 있으나, 이를 위해서는 상당한 시간, 자본, 그리고 전문적인 법률 및 부동산 지식이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 심각한 물건 상태와 복잡한 권리 관계로 인해 감정가 대비 매우 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있음.

* 토지 가치: 주거지역 내 152.00㎡의 토지 소유권 (지분) 확보 가능.

* 재건축/리모델링 잠재력: 파손된 건물을 수리하거나 재건축하여 지역 내 가치를 높일 잠재력 보유 (단, 지분 확보 및 공유자 동의 전제).

9. 예상 입찰가

감정가: 60,269,200원.

현 시세 분석 시, 주변 다세대 주택의 거래가는 29,000,000원에서 33,500,000원 사이로, 이는 본건과는 물건 종류가 다르나 지역 내 시세 수준을 참고할 수 있음.

본건은 현재 반파 상태로 인해 상당한 수리 비용(최소 30,000,000원 이상 예상)이 발생하며, 법정지상권 불분명, 건물 타지번 걸침, 지분 매각 등 복합적인 법률적 위험이 존재함.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 접근이 필요함.

예상 입찰가 범위: 35,000,000원 ~ 45,000,000원.

최종 제안 입찰가: 40,000,000원.

(본 입찰가는 물건의 심각한 파손 상태, 불분명한 법정지상권, 건물 타지번 걸침, 지분 매각으로 인한 불확실성, 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 투기적 성격의 제안이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 정도 및 권리 관계 명확성 등을 추가적으로 고려해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.