나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51645 [3] 전라남도 무안군 몽탄면 봉명리 493 동물 및 식물 관련시설 경매

전라남도 무안군 몽탄면 양장길 158 (동물 및 식물 관련시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51645(목포지원 경매2계). 감정가 11,244,000원, 최저가 6,297,000원. 매각기일은 2026-08-03입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51645 [3]
소재지	전라남도 무안군 몽탄면 봉명리 493
도로명주소	전라남도 무안군 몽탄면 양장길 158
용도	동물 및 식물 관련시설
매각기일	2026.08.03
관할법원	목포지원 경매2계 (061-270-6692)
이용제한	(접함)임업용산지, 가축사육제한구역, (접함)농업보호구역, 농림지역, 자연취락지구

전라남도 무안군 몽탄면 봉명리 493 동물 및 식물 관련시설 경매 물건 이미지

면적

토지면적	484㎡ (146.41평)
건물면적	180㎡ (54.45평)

금액

감정가	11,244,000원
최저가	6,297,000원 (감정가 대비 56%)
입찰보증금	629,700원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.04	11,244,000원	유찰
2차	2026.06.22	7,871,000원	유찰
3차	2026.08.03	6,297,000원	매각
3차	2026.08.10	-	최고가매각허가결정
3차	2026.09.18	-	납부<br />(2026.09.08)

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 무안군 몽탄면 봉명리 소재 중흥동마을 북측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 및 축사가 혼재하는 지역임.
교통상황: 일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.
형태 및 이용상태: 일련번호(1),(2),(5) : 부정형의 완경사지로, 전으로 이용중임. 일련번호(3) : 부정형의 완경사지로, 전축사로 이용중임. 일련번호(6) : 세장형의 평지로, 답으로 이용중임.
인접 도로상태: 일련번호(1) : 본건 남측으로 구거를 사이에 두고 폭 약 4m의 포장도로에 접함. 일련번호(2) : 맹지임. 일련번호(3),(5) : 본건 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호(6) : 본건 북측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일련번호(1) : 농림지역(2025-07-10)(지적재조사 완료지역 지형도면 고시), 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2025-07-10)(지적재조사 완료지구 지형도면 고시)<농지법>임. 일련번호(2),(3) : 농림지역(2025-07-10)(지적재조사 완료지역 지형도면 고시), 자연취락지구, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5) : 농림지역(2025-07-10)(지적재조사 완료지역 지형도면 고시), 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양 _염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(6) : 농림지역(2025-07-10)(지적재조사 완료지역 지형도면 고시), 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2025-07-10)(지적재조사 완료지구 지형도면 고시) <농지법>임.
제시목록 외의 물건: 본건 토지 일련번호(3) 지상에는 별지 “사진용지”와 같이 제시외 건물 1개동이 소재하나, 일반건축물대장상(소유자: 정길주) 타인 소유로 등재되어 감정평가외 하였음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 가) 철골파이프조 슬레이트지붕 단층 건물로서, 외벽: 조적조 및 스레트 마감, 바닥 : 콘크리트 등의 마감임.
이용상태: 축사로 이용중임.
설비내역: ―
부합물 및 종물: 없 음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각.
본건 지상에 일반건축물대장에 등재된 타인 소유의 제시외 건물[철파이프조 스레트지붕 단층 퇴비사(현황은 축사) 73.26㎡]는 매각에서 제외하고, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51645 (3)

소재지: 전라남도 무안군 몽탄면 봉명리 493

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 11,244,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협은행 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 484.00㎡ (약 146.41평)

건물면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

1.3. 특이사항

법정지상권, 공동담보 물건임.

매각에서 제외되는 제시외 건물(철파이프조 스레트지붕 단층 퇴비사, 현황 축사, 73.26㎡)이 존재하며, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

1.4. 주의사항

일괄매각 대상이나, 제시외 건물은 매각에서 제외됨.

매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 몽탄면 봉명리 소재 중흥동마을 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 전(밭), 답(논) 및 축사가 혼재하는 지역임. 이는 농업 및 축산업 활동이 이루어지는 지역임을 시사함.

2.2. 교통 상황

일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됨. 본건 남측으로 구거를 사이에 두고 폭 약 4m의 포장도로에 접한 토지(일련번호 1)가 있으며, 북측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접한 토지(일련번호 3, 5)가 있고, 다른 토지(일련번호 2)는 맹지임. 토지(일련번호 6)는 북측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 농림지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(200m, 300m 제한구역, 주거밀집지역 외 지역), 농업보호구역(일련번호 1, 6), 자연취락지구(일련번호 2, 3, 5) 등에 해당함. 이는 축산업 및 농업 활동에 대한 규제가 있음을 나타냄.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지/건물 공통)

말소기준권리는 2020년 10월 15일 접수된 농협은행의 가압류(갑6, 권리금액 51,388,592원)임.

이후 접수된 다수의 가압류 및 강제경매 개시결정 등기는 모두 말소될 예정임.

최종적으로 2025년 11월 6일 접수된 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 강제경매(갑21, 권리금액 85,737,720원)가 본 경매 사건(2025타경51645)의 근거가 됨.

총 등기부채권액은 1,318,767,116원으로 확인됨.

3.2. 주요 권리사항

* 소유권이전: 정길주(2006-07-04), 서영식(2007-08-24)

* 가압류: 농협은행, 농림수산업자신용보증기금, 서울보증보험주식회사, 무안농업협동조합, 목포무안신안축산업협동조합, 일로농업협동조합 등 다수. (모두 말소 예정)

* 강제경매: 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증) (2025-11-06, 2025타경51645)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 모든 가압류 및 강제경매 등기는 말소 대상이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨. 다만, '매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명'하다는 점은 유의해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 농림지역으로 농경지(전, 답)와 축사가 혼재하는 농촌 지역임. 인근에 대규모 상업 시설이나 공업 단지 등은 눈에 띄지 않으며, 지역 경제는 농업 및 축산업에 기반하고 있을 것으로 추정됨.

4.2. 잠재적 상권 가치

현재로서는 상업적 가치가 높다고 보기는 어려우나, 향후 농촌 관광 활성화 또는 지역 특산물 관련 사업 등과의 연계 가능성은 검토해 볼 수 있음. 주변에 무안 전통생활문화 테마파크 및 영산강 풍경 관련 관광지 등이 있어 이를 활용한 사업 가능성도 배제할 수 없음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 파악이 어려움. 다만, 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 읍·면 소재지에 집중되어 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교통 및 접근성

주요 도로와의 접근성은 보통 수준으로, 지역 내 이동은 차량이 필수적일 것으로 보임. 목포시와 인접해 있어, 목포시의 생활 인프라를 일부 이용할 수 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 법정지상권

가장 큰 리스크는 매각에서 제외되는 타인 소유의 제시외 건물(퇴비사, 현황 축사, 73.26㎡)의 존재임. 이 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 향후 해당 건물 소유자와의 법적 분쟁 또는 토지 사용에 제약이 발생할 수 있음.

6.2. 지역적 특성 및 개발 제한

농림지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있으며, 가축사육제한구역 등으로 인해 축산업 관련 운영 시 추가적인 규제를 받을 수 있음.

6.3. 환경 문제 가능성

무안군 지역에서 의료폐기물 소각장 설치와 관련된 주민 반대 및 논란이 있었던 사례가 있음. 본건의 구체적인 위치가 해당 논란 지역과 직접적인 관련은 없으나, 지역 내 개발 행위 및 환경 관련 이슈에 대한 관심이 필요함. 또한, 과거 변전소 설치 논란 등 지역 사회의 개발 이슈에 대한 이해가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 농림지역에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 토지와 건물 일괄매각이나 제시외 건물은 제외되는 특이사항이 있습니다. 권리관계는 다수의 가압류가 말소 예정이며, 최종적으로 농협은행(추정)의 강제경매로 인해 진행되는 사건입니다. 주변은 농경지와 축사가 혼재하는 농촌 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 매각 제외되는 제시외 건물과 관련된 불분명한 법정지상권 성립 여부이며, 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 농림지역이라는 점과 가축사육제한구역 등 개발 및 운영에 대한 규제가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 또는 축산업 관련 시설로 활용 가능성이 있는 토지 및 건물.

* 말소되는 권리 관계상 낙찰자의 부담이 적을 수 있음 (단, 제시외 건물 제외).

* 감정가 대비 저평가될 가능성 (별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 11,244,000원입니다. 그러나 제시외 건물 관련 법정지상권 불분명 등 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 파악, 그리고 법정지상권 관련 법률 검토가 선행되어야 합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여, 최소 70% 수준인 약 7,870,800원부터 시작하여 현장 가치 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이는 절대적인 기준이 아니며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보