나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21876 [11] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 805호 외 14세대로서,
(사용승인일: 2024.05.31.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21876 (11)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 6층605호

용도: 아파트

감정가: 244,000,000원

토지면적: 96.62㎡ (약 29.22평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거OOOOOOO

건축물 명칭: 한내 시온 숲속의 아침 뷰

사용승인일: 2024.05.31

동/층/호: 106동 6층 605호

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치하고 있습니다.

부근으로는 농경지 및 자연림이 혼재된 지역이며, '거제 한내공단' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 보통시됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

본건은 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류(저촉), 가축사육제한구역(3종류), 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 거창농업협동조합의 근저당권 (2025-01-13 접수)입니다.

본건 매각으로 인해 을3(근저당권), 을4(근저당권), 을4-1(가처분), 갑8(가처분), 갑9(임의경매) 등의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

갑7(소유권이전6번신탁등기말소) 또한 말소될 권리로 보입니다.

이로써 경매로 인한 낙찰인은 인수해야 할 별도의 부담이나 하자가 없는 깨끗한 등기부 상태를 취득할 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있어, 공단 종사자 및 지역 거주민을 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

주변에 농경지와 자연림이 혼재하는 점으로 보아, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상업 시설이나 편의 시설이 주로 이용될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등 아파트로서의 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

거제 한내공단과 인접해 있다는 점은 직장과의 접근성 측면에서 장점이 될 수 있습니다.

다만, 주변 농경지 및 자연림으로 인해 편의시설 접근성은 제한적일 수 있으며, 이 부분은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 미확인: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 상태, 이용 상황을 직접 확인하지 못했습니다. 탐문 결과 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 파악되었으나, 내부 상태에 따라 가치 평가에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

공단 인접: '거제 한내공단'이 인근에 위치하여 공단 운영으로 인한 소음, 분진, 악취 등의 환경적 영향이 있을 수 있습니다. (과거 뉴스 검색 결과, 공단 인근 주민들의 소음 및 분진 관련 민원이 있었음)

토지이용계획 제한: 준보전산지, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등 일부 토지 이용상 제한 사항이 있습니다.

임대차 관계 미상: 임차인 현황 상 보증금 합계는 0원이지만, 임대차 관계 자체가 미상인 점은 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 5월 31일 사용 승인된 신축 아파트로, 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적은 물건입니다.

하지만 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 '거제 한내공단' 인근에 위치하여 발생할 수 있는 환경적 요인은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

현장 방문을 통해 내부 상태와 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2024년 5월 사용 승인된 건물로 비교적 최신 설비를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

개발 가능성: 거제 한내공단 지역의 개발 방향이나 도시 계획 변화에 따라 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 244,000,000원

본건의 경우 내부 상태 미확인, 공단 인접 등의 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

일반적으로 신축 아파트의 경우 내부 상태가 양호하다는 전제 하에 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰이 이루어지기도 하나, 본건의 특수성을 고려하여 감정가의 75% ~ 85% 수준(약 183,000,000원 ~ 207,400,000원)을 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태와 주변 시세를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.