나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21876 [6] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 805호 외 14세대로서,
(사용승인일: 2024.05.31.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21876 (6)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 12층1205호

용도: 아파트

감정가: 2억 5천 2백만원

토지면적: 96.62㎡ (약 29.22평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축 사용승인일: 2024년 5월 31일

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 농경지 및 자연림 등이 혼재되어 있어 자연 친화적인 환경과 산업단지가 인접해 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

건축물대장상 '한내 시온 숲속의 아침 뷰' 아파트로, 총 642세대가 거주할 수 있는 대규모 단지이며, 본건은 20층 건물 중 12층에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 1월 13일 접수된 거창농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을4, 을4-1) 및 가처분(갑8), 임의경매(갑9)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

등기부상 채권 총액은 약 28억원으로, 감정가 대비 높은 편입니다.

본건은 공동담보 물건으로 경매가 진행되었습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 조사되지 않아 미상입니다.

명시된 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

'거제 한내공단' 인근에 위치하여 소규모 상권 또는 공단 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변이 농경지 및 자연림과 혼재되어 있어 주거 환경이 쾌적할 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 수 있습니다.

인근의 '거제 한내공단'은 산업단지이므로, 일부 시설에 따라 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 주요 지역 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 단지 규모를 고려할 때 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 편의시설 및 교육 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 탐문 조사 결과 아파트로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류(저촉), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 포함), 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 동일 채무로 인해 여러 물건이 함께 담보로 제공되었던 것으로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2024년 5월 31일 사용 승인된 신축 아파트로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 대부분 소멸되어 비교적 명확한 편입니다.

다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점과 토지이용계획상 다수의 제한 사항이 존재한다는 점은 주의해야 할 부분입니다.

'거제 한내공단' 인근에 위치하여 직주근접의 장점이 있을 수 있으나, 산업단지 인근의 환경적 요인을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 준공된 건물로 최신식 시설 이용이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 거래가 가능합니다.

* 감정가: 감정가는 2억 5천 2백만원으로, 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 본건의 현장 조사 불가 및 토지 이용 제한 사항, 주변 시세, 임대차 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 이하 또는 근접한 금액에서 경쟁력이 있을 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사와 주변 부동산 시장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.