나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21876 [15] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 805호 외 14세대로서,
(사용승인일: 2024.05.31.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경21876 (15)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 2층205호

1.3. 건물명

한내시온숲속의아침뷰

1.4. 구분

아파트

1.5. 감정가

232,000,000원

1.6. 면적 정보

* 토지면적: 96.62㎡ (약 29.2평)

* 건물면적 (전용면적): 84.88㎡ (약 25.7평)

* 분양면적: 제공되지 않음.

1.7. 사용승인일

2024년 5월 31일

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자 (주요 채권자)

거창농업협동조합 (말소기준권리)

1.11. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 소재하며, '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 자연림 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본 건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

본 건 토지는 완경사지대 내에 위치한 부정형 토지로서, 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역, 지구단위계획구역 (기타 문의사항은 도시계획과 확인 요망)

* 소로1류 (폭 10m~12m) 접합

* 중로2류 (폭 15m~20m) 저촉

* 가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 / 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 / 모든 축종 제한)

* 준보전산지

* 영농여건불리농지

2.6. 주변 환경

거제 한내공단이 인근에 위치하여 해당 공단 관련 종사자의 배후 수요 및 관련 시설 이용 가능성이 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을3. 거창농업협동조합 근저당 (접수일자: 2025-01-13) - 권리금액: 2,250,000,000원

3.2. 기타 권리 내역

* 갑7. 소유권이전6번신탁등기말소 (말소)

* 갑8. 가처분 (박중태) (말소)

* 갑9. 임의경매 (거창농업협동조합) (말소)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. 모든 등기된 권리는 말소기준권리인 근저당보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

3.4. 등기부채권 총액

2,250,000,000원

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상. (보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 인근 거제 한내공단의 존재는 지역 경제 활동 및 관련 종사자들의 주거 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 단지 내 총 642세대 규모의 대단지로, 자체적인 생활 편의 시설 및 소비 활동이 이루어질 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변의 농경지와 자연림은 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 일부 토지 이용 계획상의 제한 사항은 향후 개발 또는 재산권 행사에 고려될 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 건물명: 한내시온숲속의아침뷰

* 총 동수: 11개동 (총괄표제부 기준)

* 총 세대수: 642세대

* 총 주차대수: 792대 (세대당 약 1.23대)

5.2. 건물 정보

* 사용승인일: 2024년 5월 31일 (신축 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 20층 건물

* 해당 호수: 106동 2층 205호 (건축물대장상 정보). 단, 감정평가서 요약본에는 '8층 805호'로 언급되어 있어, 이는 현장 방문 시 반드시 확인이 필요한 중대한 사항입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인트 마감 등

* 내벽: 내부인테리어 마감 등

* 창호: 샷시창호 마감 등

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 구조 및 이용 현황 미확인

폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 마감재, 하자 여부, 구조 등에 대한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 임대차 정보 미확인

임대 관계가 미상으로, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이러한 경우 명도 과정에서 예상치 못한 법적, 물리적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 지구단위계획구역 외에도 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 다양한 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 소재지 정보 불일치 가능성

물건의 정확한 소재지가 '106동 2층 205호'로 기재되어 있으나, 감정평가서 요약본에는 '8층 805호'로 언급되는 불일치가 있습니다. 이는 단순 오기일 수 있으나, 실제 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 핵심적인 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 5월 사용 승인된 신축 아파트로, 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이어서 권리 관계가 비교적 명확합니다. 따라서 낙찰 후 법적 문제없이 소유권을 취득할 가능성이 높습니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 임대차 관계가 불분명한 점, 그리고 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 특히, 건물 등기부와 감정평가서 간의 층수 및 호수 표기 차이는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 가장 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 사용 승인된 신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 가능하여 매력적입니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 법적 리스크가 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 안정적인 부동산 소유권 확보가 가능합니다.

* 지역 수요: 거제 한내공단 인근에 위치하며 대단지(642세대) 내에 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 232,000,000원

* 본 건은 인수할 보증금(임차인 인수분)이 없는 것으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태를 확인하고, 주변 시세, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 조사 및 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.