나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21876 [7] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 805호 외 14세대로서,
(사용승인일: 2024.05.31.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 935번지에 소재한 한내시온숲속의아침뷰 아파트 106동 11층 1105호입니다.

본 건물의 사용승인일은 2024년 5월 31일로 비교적 신축에 해당합니다.

총 감정가는 252,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

해당 아파트는 총 642세대로 구성되어 있습니다.

* 사건번호: 통영지원 2025타경21876 (7)

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 11층1105호

* 용도: 아파트

* 감정가: 252,000,000원

* 토지면적: 96.62㎡ (약 29.2평)

* 건물면적: 84.88㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 거OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 건 토지는 완경사지대 내 부정형으로, 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

또한, 본건 남서측으로는 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 1월 13일에 접수된 거창농업협동조합의 근저당권(금 2,250,000,000원)입니다.

본건은 임의경매로 진행되어, 말소기준권리보다 선순위의 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 매각으로 인해 모든 권리(등기부상)는 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 안전한 편입니다.

등기부상 총 채권액은 약 2,800,000,000원입니다.

* 주요 권리 내역

* 신탁재산의 귀속 (한성기업주식회사)

* 근저당권 (거창농업협동조합, 금 2,250,000,000원)

* 근저당권 (정유성, 금 550,000,000원)

* 4번 근저당권 가처분 (박중태)

* 가처분 (박중태)

* 임의경매개시결정 (거창농업협동조합)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없으며, 임대차 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본건의 경우 별도의 인수 부담이 없는 것으로 확인되어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

도로 관련 사항으로는 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉되는 부분이 있습니다.

그 외 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지 등의 규제를 받고 있어 향후 토지 이용 계획 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본 아파트는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 시설을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 용도는 공동주택(아파트)이며, 근린생활시설도 함께 포함된 복합건물입니다.

폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조와 이용상황을 직접 확인하지는 못했으나, 현황 공동주택(아파트)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 주변 시설 확인:

* '거제 한내공단' 인근에 위치하여 관련 산업 단지 시설 접근성이 있을 수 있습니다.

* 주변의 농경지와 자연림은 상대적으로 쾌적한 주거 환경을 조성할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 상태를 직접 확인하지 못하여 정확한 상태 파악에 한계가 있습니다.

토지이용계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 준보전산지 등)이 존재하여 향후 재산권 행사 시 고려해야 합니다.

건물 사용 승인일이 최근이므로 하자 발생 가능성은 낮으나, 신축 건물의 특성상 하자 여부에 대한 사전 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

최근 사용 승인된 신축 아파트(2024년 5월 31일)라는 점에서 신축 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

인수되는 임차인이 없어 명도 부담이 없고 권리 관계가 명확하여 비교적 안전하게 투자를 진행할 수 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 재산권을 온전히 취득할 수 있으며, 경매 물건으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공합니다.

8. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시에 위치한 신축 아파트로, 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 투자 매력이 있는 물건입니다.

다만, 내부 확인의 제한성과 일부 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

향후 거제 지역 부동산 시장 동향과 본건의 실거래가, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 252,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 신축 아파트로서 권리 관계가 안정적이며 임차인 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주변 시세 및 본건의 실제 가치를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.