나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21876 [13] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 805호 외 14세대로서,
(사용승인일: 2024.05.31.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21876 (13)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 4층405호

용도: 아파트

감정평가액: 232,000,000원

토지 면적: 96.62㎡ (약 29.2평)

건물 전용 면적: 84.88㎡ (약 25.7평)

총 층수: 20층 중 4층

사용승인일: 2024년 5월 31일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 거창농업협동조합

토지이용계획: 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10~12m), 중로2류(폭 15~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치한 '한내시온숲속의아침뷰' 아파트 단지 내 106동 4층 405호입니다.

단지는 '거제 한내공단' 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 농경지와 자연림이 혼재하는 지역입니다.

차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

단지 북서측으로는 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 1월 13일 거창농업협동조합이 설정한 근저당권(을3)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매, 가처분 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 감정평가서 요약에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부등본상 해당 권리의 명확한 내용은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

인수되는 임차인 보증금: 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (0원).

채무 총액: 현재까지 파악된 총 채무액은 2,250,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약: 신탁등기 말소(갑7), 근저당(을3), 가처분(갑8, 말소), 임의경매 개시결정(갑9, 말소) 기재가 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 '거제 한내공단' 인근에 위치하여 산업단지 종사자들을 배후 수요로 일부 기대할 수 있습니다.

'한내시온숲속의아침뷰'는 2024년 5월 사용승인된 비교적 신축 아파트 단지로, 단지 내 편의시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

단지 주변의 상업 시설 및 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 인근 거제시 연초면 소재지나 고현동, 중곡동 등 중심 상업 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이용 시 고현동, 중곡동 중심지까지 10분 내외로 접근 가능합니다.

편의시설: 단지 내 커뮤니티 시설(골프연습장, 피트니스, 도서관 등)이 마련되어 있으며, 주변 마트, 백화점 등은 차량으로 10~15분 거리에 위치합니다.

교육시설: 인근에 오비초등학교(셔틀버스 운행)가 위치하며, 거제중앙중·고등학교는 차량으로 약 4.6km 거리에 있습니다.

의료시설: 보건소 및 종합병원 등은 차량으로 10~15분 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 함께 담보로 잡혀있는 다른 부동산의 경매 결과나 처리 과정이 본 건의 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

미확인 내부 상태: 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 이는 건물 내 하자, 관리 상태, 실제 점유 현황 등을 확인하는 데 어려움을 줄 수 있습니다.

인접 산업단지 영향: '거제 한내공단'이 인접해 있어, 공단 운영에 따른 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향이 있을 수 있습니다. 과거 자료에 따르면 한내 일반산업단지 개발 계획이 있었으나, 추진 과정에서 여러 이견이 있었던 것으로 보입니다. 또한, 공단 인근에 환경 규제 대상이 될 수 있는 시설이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (실제 지도 검색 및 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.)

토지이용계획상 제약: 계획관리지역, 지구단위계획구역 외에도 중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2024년 5월에 사용 승인이 완료된 비교적 신축인 '한내시온숲속의아침뷰' 아파트 단지 내 물건으로, 기본적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰 후 인수해야 할 별도의 권리 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 공동 담보 물건이라는 점, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점, 그리고 인접한 산업단지의 잠재적인 영향 등은 본 건의 가치 평가 및 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

현재 거제시는 산업단지 조성 및 도시 개발 계획을 활발히 추진하고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트라는 점과 비교적 명확하고 정리된 권리 관계는 투자 매력도를 높이는 요소입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없어 낙찰자의 추가적인 자금 부담이 없습니다.

최근 실거래가와 감정평가액을 비교 분석하고, 향후 거제시의 지역 개발 계획 등을 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시점의 부동산 시장 상황, 유사 아파트의 최근 실거래가 및 매매 동향, 그리고 개인의 자금 계획 및 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

제공된 감정평가액은 232,000,000원이나, 주변 아파트 단지의 시세 정보와 본 건의 특이사항(미확인 내부, 공동담보 등)을 면밀히 조사하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

인수할 보증금이 없으므로, 최종 입찰가 산정 시 낙찰가 외에 취득세, 법무사 비용 등 부대 비용을 함께 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.