나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21876 [10] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 805호 외 14세대로서,
(사용승인일: 2024.05.31.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21876 (10)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 7층705호

신주소: 경상남도 거제시 한내로 55 (연초면 한내리)

용도: 아파트

감정가: 244,000,000원

토지면적(토지 지분): 96.62㎡ (약 29.23평)

건물면적(전용면적): 84.88㎡ (약 25.68평)

건물 제시외 면적: 해당 없음

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거창농업협동조합 (등기부상 확인)

총 채무액(등기부 채권 총액): 2,800,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 7층 705호

사용승인일: 2024년 05월 31일 (신축 아파트)

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 자연림이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 자체는 계획관리지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 남서측으로는 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하여 차량 진입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

다만, 인근 연초면 한내리 일대에 사업장 폐기물 처리 시설(소각시설) 설치 관련 민원 및 주민 반대 사례가 확인되었습니다.. 이로 인해 해당 지역은 잠재적인 민감 시설의 존재 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을3 (근저당권, 거창농업협동조합, 2025-01-13 접수, 금2,250,000,000원)

등기부등본상 대부분의 권리(을3, 을4, 을4-1, 갑8, 갑9)는 '말소' 예정으로 기재되어 있어, 경매를 통해 소멸될 가능성이 높습니다. 특히, 갑7 (소유권이전6번신탁등기말소) 또한 말소 예정으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 상 특이사항은 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

본건이 위치한 거제시 연초면 한내리 일대는 '거제 한내공단' 인근에 자리하며, 농경지와 자연림이 혼재된 지역입니다. 인근 공단 지역으로 인한 배후 수요 가능성이 있으며, 계획관리지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 인접 도로 상태가 양호하여 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

2024년 5월 31일 사용승인된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 주변으로 농경지와 자연림이 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 우수합니다.

다만, 반경 내 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제한적이므로, 도심지 대비 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다. (도심지까지 차량 10분 내외 소요 예상)

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 동일한 채무를 담보하기 위해 여러 부동산이 묶여 있다는 의미로, 하나의 물건이 경매로 낙찰되더라도 다른 담보물건에 대한 추가적인 경매 절차가 진행될 가능성이 있으며, 이는 전체 채무 변제와 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 없다고는 하나, 임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 또는 점유 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 시사합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류 및 중로2류에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 여러 토지 이용 관련 제한사항이 존재합니다.

주변 시설: 인근 지역에 폐기물 처리 시설(소각시설) 관련 논란이 있어, 주거 환경에 대한 잠재적 민감 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 5월 사용승인을 받은 신축 아파트로, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 감정가는 2억 4천 4백만원으로, 전용면적 84.88㎡(약 25.68평)에 해당하는 점을 고려할 때 시장 가치 평가가 중요합니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 인근 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 해당 지역의 장기적인 주거 환경 안정성에 대한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2024년 5월 준공된 아파트로, 최신 시설 및 설비를 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

권리 관계 명확성: 등기부상 말소 예정인 권리들이 다수 확인되어, 인수되는 권리가 적어 권리 분석이 비교적 수월할 것으로 보입니다.

토지 지분: 아파트로서 토지 지분을 확보하고 있습니다.

잠재적 가치 상승: 거제 지역의 개발 계획 및 향후 도시 계획에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 244,000,000원입니다.

총 채무액은 2,800,000,000원으로 확인됩니다.

임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계 0원).

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 최근 실거래가, 단지 내 유사 평형 매물 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 공동담보 물건의 특성과 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 권장됩니다. 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.