나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21876 [5] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 805호 외 14세대로서,
(사용승인일: 2024.05.31.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'바랍니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21876 (5)

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 13층1305호 (신 주소: 경상남도 거제시 한내로 55)

* 용도: 아파트

* 감정가: 257,000,000원

* 토지면적: 96.62㎡ (약 29.2평)

* 토지지분: 96.622㎡ (약 29.2평)

* 건물면적: 84.88㎡ (약 25.7평) (전용면적 추정)

* 건물지분: 84.884㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 거OOOOOOO (거창농업협동조합 근저당권 등기 확인)

* 특이사항: 공동담보, 다수의 권리관계 (말소 예정)

* 주의사항: (기재사항 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하며, 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 다수의 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개, 말, 양, 염소, 산양, 사슴 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 을3 (근저당권, 거창농업협동조합, 2025-01-13 접수, 금2,250,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑7(신탁등기말소), 을3(근저당권), 을4(근저당권), 을4-1(근저당권 가처분), 갑8(가처분), 갑9(임의경매).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 채권총액: 2,800,000,000원.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 내역이 미상으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 상세 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 거제시 연초면 지역은 산업단지(거제 한내공단)와 인접하여 배후 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

* 농경지와 자연림이 혼재하는 환경으로, 전원생활의 일부와 편의성을 결합한 지역 특성을 보입니다.

* 공동주택(아파트) 단지로 구성되어 있어 자체적인 상권을 형성하고 있으며, 인근 지역의 생활 편의 시설 접근성도 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 건물 특징: 철근콘크리트구조의 20층 건물로, 2024년 5월 31일 사용 승인된 신축 아파트입니다. (106동 13층 1305호)

* 내부 상태: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용상황을 직접 확인하지 못했으며, 현황 공동주택(아파트)로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 주거 단지 내 또는 주변 지역의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (예: 마트, 병원, 학교 등)

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못하여, 실제 주거 환경, 하자 여부, 마감 상태 등 정확한 파악이 어렵습니다.

* 임대차 관계의 불확실성: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금 또한 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있는 요인입니다.

* 토지이용의 제약: 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로/중로 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여, 향후 재건축, 증축, 개축 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정평가 참고사항: 감정평가서에 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'에 대한 추가적인 확인을 요청하고 있어, 감정가 산출의 특정 부분에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 주변 지역에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 폐수 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '거제 한내공단'이 인근에 위치하고 있어 해당 공단의 운영으로 인한 환경적 영향(소음, 냄새 등)은 잠재적으로 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 거제시 연초면에 위치한 2024년 준공된 신축 아파트 106동 13층 1305호입니다.

* 등기부상 복잡했던 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로, 권리 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 불명확 등 명확한 조사가 필요한 사항들이 존재합니다.

* 또한, 토지이용계획 상 다양한 제한이 존재하므로 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 5월 사용 승인된 비교적 최신 건물이어서 상품성이 양호합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 법적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 토지 분할이나 권리 관계 복잡성 등의 우려가 없습니다.

* 직주근접 가능성: '거제 한내공단' 인근에 위치하여 관련 종사자들의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 257,000,000원입니다.

* 현장 확인 불가, 임대차 정보 미상, 토지이용 제한 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 실제 임장 활동을 통한 내부 상태 확인, 주변 시세 및 실거래가 분석, 명도 관련 제반 비용 예측 등이 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 해당 정보 부족으로 구체적인 입찰가 제시는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.