나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21876 [12] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 805호 외 14세대로서,
(사용승인일: 2024.05.31.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21876 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거OOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 5층505호

용도: 아파트

감정가: 239,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건물명: 한내 시온 숲속의 아침 뷰

준공일자: 2024년 05월 31일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 5층

총 층수: 20층

건물면적 (전용면적): 84.88㎡ (약 25.69평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비

1.4. 토지정보

토지면적: 96.62㎡ (약 29.23평)

토지 지분: 96.622㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 자연림이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로는 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 특이사항

본 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로2류에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다. '거제 한내공단' 인근에 위치하며, 산업단지 조성 관련 계획이 역사적으로 있었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 전체 채권액은 약 2,800,000,000원입니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리로는 2025년 01월 13일 접수된 거창농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음'으로 기재됨)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 및 고용환경

본 물건은 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있어, 공단 종사자들의 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 과거 한내공단 인근에서 소음, 분진 등과 관련된 주민 민원이 있었던 기록이 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

주변은 농경지 및 자연림이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 주거 단지와 공업 지역이 혼합된 형태를 보입니다. 거제시 중심지(고현동, 중곡동)까지 차량으로 10분 내외 소요될 것으로 예상됩니다.

4.3. 지역 개발 잠재력

거제시는 해양 관광 도시로서, 남부면, 동부면 등지에 관광 명소가 다수 분포합니다. 연초면 한내리 일대에는 산업단지 관련 개발 계획이 추진된 이력이 있으며, 이는 향후 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 '한내 시온 숲속의 아침 뷰' 아파트 단지 내에 위치하며, 2024년 5월 31일 사용승인을 받은 신축 아파트입니다. 단지는 20층 높이의 철근콘크리트 구조로 이루어져 있습니다.

5.2. 건물 상태 및 편의시설

현재까지 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으나, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 비교적 최근에 입주를 시작한 아파트이므로 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 준공 시점

2024년 5월 31일 사용 승인된 신축 아파트로, 비교적 최신 건축 기준과 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 구조, 상태, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 탐문 결과 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 파악되었으나, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6.2. 임대차 미상 정보

인수되는 임차 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 확인되었습니다. 혹시 모를 대항력 있는 임차인이나 유치권 등 점유자 발생 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 지구단위계획구역 외에 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 한내리에 위치한 신축 아파트(2024년 준공)로, '거제 한내공단' 인근에 자리하고 있습니다. 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있으며, 감정가는 2억 3,900만 원입니다.

7.2. 강점 및 약점

강점으로는 신축 아파트로서의 높은 상품성, '거제 한내공단' 인근으로 인한 직주근접성 및 임대 수요 기대, 그리고 매각으로 인한 권리 소멸을 들 수 있습니다. 반면, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성은 주요 약점으로 작용합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트 가치

2024년 준공된 신축 아파트로서 최신 설비와 깔끔한 내부 환경을 기대할 수 있습니다.

8.2. 직주근접성

'거제 한내공단'과 인접하여 공단 종사자들의 주거 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.3. 권리 관계 소멸

경매 낙찰 시 모든 기존 채권 및 근저당권이 말소되어 권리 관계가 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 239,000,000원입니다. 예상 입찰가는 낙찰 가능성, 시장 상황, 물건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 일반적입니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가의 80% 수준인 약 191,200,000원에서 시작하여 시장 경쟁 상황에 따라 조정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

9.2. 권고 입찰가 범위

약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 현장 조사 및 임대차 관계 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.