나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21876 [8] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 805호 외 14세대로서,
(사용승인일: 2024.05.31.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경21876 (8)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 10층1005호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조, 20층 건물 내 10층

사용승인일: 2024년 05월 31일

1.2. 면적 및 가치

감정가: 252,000,000원

전용면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

분양면적: 명시되지 않음 (일반적으로 전용면적보다 크며, 공용면적을 포함)

토지면적 (지분): 96.62㎡ (약 29.23평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거창농업협동조합 (을3, 을9 권리 내용 참조)

등기부채권 총액: 2,800,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 935, '한내시온숲속의아침뷰' 106동 10층 1005호에 소재하며, '거제 한내공단' 동측 인근에 위치합니다. 주변으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 단지 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 건물 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용

본건은 완경사지대 내 부정형 토지 위에 건축되었으며, 현황 아파트 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수사항

말소기준권리는 거창농업협동조합 근저당 (접수일자: 2025-01-13, 채권액: 2,250,000,000원)입니다. 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 기타 권리관계

소유권이전 신탁말소 등기 (한성기업주식회사), 정유성 근저당권, 박중태 근저당권 가처분, 박중태 가처분, 거창농업협동조합 임의경매 개시결정 등이 존재하였으나 모두 말소 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건은 '거제 한내공단' 인근에 위치하며, 주변에 농경지와 자연림이 혼재되어 있어 대규모 상업 시설보다는 주거 및 공업단지 배후지의 성격을 띕니다.

4.2. 잠재적 상업시설

인근 공단 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설의 수요가 있을 수 있습니다. (건축물대장 상 '근린생활시설' 용도 포함)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

연초초등학교, 연초중학교, 거제제일고등학교 등이 인근에 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되며, 거제시 중심부의 대형마트, 병원 등은 차량 이동이 필요합니다.

5.3. 의료시설

거제시연초면한내보건진료소 (055-634-4100)가 연초면 연하해안로 796에 위치해 있으며, 거제백병원, 대우병원 등 주요 종합병원도 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

5.4. 주변 환경

자연과 공단이 공존하는 지역으로, 쾌적한 주거 환경과 산업 활동이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용 상태 확인이 어려웠으며, 이는 명도 진행 시 예상치 못한 상황 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 토지 이용 계획

계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10~12m) 접합, 중로2류(폭 15~20m) 저촉 등 복합적인 토지 이용 규제가 존재합니다. 특히 중로2류 저촉은 향후 개발이나 재건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 규제

3개의 가축사육제한구역에 해당되며, 준보전산지 및 영농여건불리농지 특성으로 인해 재산권 행사나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계

임대차 관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 분쟁 가능성이 존재합니다. (인수 보증금 0원이므로 대항력 있는 임차인 여부 확인 필요)

6.5. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 수준의 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 거제시 자원순환시설이 연초면에 위치하나, 이는 폐기물 처리 시설이며 혐오시설보다는 친환경 시설로 조성되었다는 설명이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 5월 사용승인된 신축 아파트로, 권리관계가 깨끗하고 인수되는 권리가 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 다만, 내부 상태 미확인, 복합적인 토지 이용 규제, 임대차 관계 미상 등 명도 및 향후 관리에 유의해야 할 사항들이 있습니다. 감정가는 2억 5천 2백만원이며, 주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

2024년 5월 사용승인된 신축으로 즉시 입주 및 임대가 가능합니다.

8.2. 안정적인 권리관계

모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

8.3. 명도 후 시세 차익 가능성

내부 미확인 및 명도 과정을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8.4. 거제시 지역 가치 상승 잠재력

가덕도신공항 건설, 남부내륙철도 착공, 고현항 항만재개발사업 등 거제시의 개발 호재는 지역 가치 상승 및 주거 수요 증대에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 인수 보증금

감정가: 252,000,000원

인수 보증금: 0원

9.2. 주변 시세

주변 시세 조사 결과, 유사 면적(29평형, 약 80~90㎡대)의 신축 또는 준신축 아파트들은 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

9.3. 입찰가 산정 고려사항

본 건의 경우, 내부 확인 불가 및 명도 변수를 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 접근하는 것을 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다. (예상 범위: 201,600,000원 ~ 226,800,000원)

9.4. 결론

정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 주변 시세 조사, 명도 예상 비용 추산, 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.