나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21876 [2] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 16층1605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 805호 외 14세대로서,
(사용승인일: 2024.05.31.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 통영지원 2025타경21876 (2) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 연초면 한내리 935번지, 한내시온숲속의아침뷰 106동 16층 1605호이며, 아파트 용도입니다.

감정평가액은 257,000,000원입니다.

토지 면적은 96.62㎡ (약 29.23평)이며, 건물 면적은 84.88㎡ (약 25.68평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 거OOOOOOO입니다.

본건은 공동담보 물건으로, 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 농경지 및 자연림 등이 혼재하고 있어, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황 역시 보통으로 판단됩니다.

건물 남서측으로는 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 16층 1605호입니다.

건축물 사용승인일은 2024년 05월 31일로 비교적 최근에 건축된 신축 건물입니다.

내벽은 내부 인테리어 마감, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 이루어져 있습니다.

다만, 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 정확한 이용 상황은 확인하지 못하였으나, 현황 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 완경사지대 내 부정형 토지로, 현황 아파트 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m)(저촉)에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 01월 13일 접수된 거창농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권이전 신탁등기말소(갑7), 근저당권(을3), 가처분(갑8), 임의경매(갑9) 등의 권리 내역이 존재하며, 이들 권리는 말소기준권리보다 이후에 등기되었거나 촉탁에 의해 말소될 예정입니다.

특히, 을3 근저당권(채권 최고액 2,250,000,000원)과 갑9 임의경매(청구금액 1,909,615,582원)가 모두 말소 예정이므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등 별도 명시된 권리 없음)

등기부채권 총액은 2,250,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 거제 한내공단 동측 인근에 위치하며, 농경지와 자연림이 혼재하는 지역 특성상 전형적인 주거단지 상권으로 보기 어렵습니다.

다만, 아파트 단지 자체적인 커뮤니티 시설 및 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

주변 상업시설 및 편의시설에 대한 상세 정보는 제공된 자료에서 확인할 수 없습니다.

1.5. 생활정보

교통은 차량 진입 및 인근 버스정류장 이용이 가능하여 보통 수준입니다.

편의시설, 교육시설, 의료시설 등 상세 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 현재로서는 확인이 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태, 구조, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없어, 인수 후 예상치 못한 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: '중로2류(폭 15m~20m)(저촉)' 표기는 향후 도로 확장 등 도시계획에 따라 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종 제한 구역으로 지정되어 있어, 주변 지역의 개발 방향에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대 관계 및 점유 여부가 미상으로 파악되어 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건과의 연관성으로 인한 추가적인 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2024년 5월에 사용승인이 완료된 신축 아파트로, 건물 자체의 물리적인 상태는 양호할 것으로 기대됩니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점 또한 명도 리스크를 줄이는 요인입니다.

하지만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점, 토지 이용 계획상의 도로 저촉 문제, 그리고 임대 관계가 불분명하다는 점은 본 건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식(2024년 5월 사용승인)의 신축 아파트로서, 상품 가치가 높습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 안정성이 높습니다.

* 인수 보증금이 없는 것으로 표기되어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 257,000,000원을 기준으로 산정해야 합니다.

인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 내부 미확인으로 인한 수리비, 토지 이용 계획상의 제약, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 입찰가는 이러한 위험 요인들을 충분히 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.