나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21876 [3] 경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 805호 외 14세대로서,
(사용승인일: 2024.05.31.)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역(지구단위계획 등 기타문의사항 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-23)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경21876 (3) 부동산 임의경매 사건으로, 경상남도 거제시 연초면 한내리 935번지에 위치한 '한내 시온 숲속의 아침 뷰' 아파트 106동 15층 1505호가 매각 대상입니다. 해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 257,000,000원입니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 소재지 및 건물 정보

경상남도 거제시 연초면 한내리 935 한내시온숲속의아침뷰 106동 15층1505호

2.2. 면적

* 토지면적: 96.62㎡ (약 29.24평)

* 건물면적: 84.88㎡ (약 25.69평) - 전용면적

* 아파트의 분양 면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

2.3. 감정가

257,000,000원

2.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2.5. 경매 구분

부동산 임의경매

2.6. 특이사항

* 공동담보 물건입니다.

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 한내리 소재 '거제 한내공단' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 농경지와 자연림이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 건물 구조

철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 15층에 해당하며, 사용승인일은 2024년 05월 31일입니다.

3.4. 토지 이용 상태

완경사지대 내 부정형 토지로서, 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

3.5. 인접 도로

본건 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 지구단위계획구역

* 소로1류, 중로2류 (저촉)

* 가축사육제한구역 (다양한 축종 제한)

* 준보전산지

* 영농여건불리농지

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을3, 거창농업협동조합 근저당권 (2025-01-13 접수, 채권최고액 2,250,000,000원).

* 본 경매는 갑9, 거창농업협동조합의 임의경매 신청(2025-08-28 접수, 1,909,615,582원)으로 진행됩니다.

* 근저당권, 가처분, 임의경매 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 2,250,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수 여부 및 보증금액 등은 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 기재는 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 산업단지

본건 인근에 거제 한내공단, 한내조선특화농공단지, 오비일반산단 등이 위치하여 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 및 환경 관련 민원

* 거제시 연초면 일대에는 과거 조선기자재 공장 허가, 하수종말처리장 이전, 쓰레기 매립장 설치 등으로 인해 자연녹지 훼손 및 주민 민원이 발생했던 사례가 있습니다.

* 연초면 한내리 지역에서는 산업폐기물 소각장 설치와 관련하여 주민 반발 및 법적 소송이 있었으나, 대법원에서 거제시가 최종 승소한 사례가 있습니다.

* 다만, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)의 존재는 명확히 확인되지 않았으나, 과거 민원이 있었던 지역임을 감안할 필요가 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

* 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다.

* 건축물대장 상 사용승인일이 2024년 5월 31일로 비교적 신축 아파트에 속합니다.

* 단지 내 편의시설로는 관리사무소, 피트니스클럽, 작은도서관, 경로당, 어린이집, 놀이터 등이 포함되어 있습니다.

* 차량 10~15분 거리에 고현동, 중곡동 중심지의 홈플러스, 디큐브, 고현시장 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* KTX 역 예정지(2029년 개통)까지 차량 15분 이내 거리로 교통망 개선이 예상됩니다.

6.2. 교육 시설

* 오비초등학교가 1.3km 거리에 있으며, 셔틀버스가 운행됩니다.

* 거제중앙중/고등학교는 차량/대중교통으로 약 4.6km 거리에 있습니다.

6.3. 주변 환경

* 앞쪽으로는 바다가 보이고 뒤로는 앵산이 있어 조망과 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 단지 진입로 일부 경사가 있으며, 도심지 대비 주변 생활 인프라는 다소 부족할 수 있어 자가 차량 이용을 권장합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류, 중로2류와 저촉되고 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7.2. 임대 관계 미확인

* 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 해당 목적물에 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 임대차 계약의 상세 내용(보증금, 월세, 계약 기간 등)은 무엇인지 추가적인 확인이 필요합니다. 임대 관계를 정확히 파악하지 못하고 입찰할 경우 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7.3. 공동담보 물건

* 본건은 공동담보 물건으로, 채권자가 다른 담보물건도 보유하고 있을 수 있습니다. 이는 경매 진행 시 다른 담보물건의 매각 여부 및 결과에 따라 본건의 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7.4. 부동산 시장 상황

* 최근 거제 지역 부동산 시장은 조선업 회복 기대에도 불구하고 전반적으로 침체 국면이며, 주택 및 아파트 매매 가격 하락세가 지속되고 있다는 분석이 있습니다. 이러한 시장 상황은 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 아파트로, 준공 후 입주가 얼마 되지 않은 상태입니다. 입지상 주변 공단으로 인한 직주근접 수요가 기대되며, KTX 역 예정 등 교통망 개선 호재도 있습니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하며, 임대차 관계가 미확인된 점은 주의가 필요합니다. 또한, 거제 지역 부동산 시장의 전반적인 침체 국면을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축 아파트로 깔끔한 내부 상태가 기대됩니다.

* 향후 KTX 노선 신설 예정으로 인한 교통망 개선 기대 효과가 있습니다.

* 바다 조망과 산 조망을 동시에 갖춘 쾌적한 환경입니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 257,000,000원에서 시작하며, 임차인의 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정됩니다. 다만, 거제 지역 부동산 시장의 전반적인 침체 및 공급 과잉 가능성 등을 고려하여, 실제 시장 동향 및 주변 시세, 임차인 유무 등 추가적인 현장 조사 및 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.