나이스옥션 법원경매 진주 2023타경4546 [4] 경상남도 진주시 충무공동 287-6 라온프라이빗시티 14층1411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2023.10.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 소문리 소재 "진주문산I.C" 북측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 상가지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 ‘상업용 건부지’로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 슬래브지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 콘크리트, 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

기호3) 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서
벽체 : 판넬 마감 등
바닥 : 콘크리트, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호2) 1층 : 사무실 및 캐노피 / 2층 : 주택
기호3) 1층 : 사무실 및 세차장 / 2층 : 사무실

설비내역

기호2) 건물 내에 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠-㉣)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "한국토지주택공사" 남서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층/지상16층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및
위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측 및 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(대-보-3-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2023타경4546 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

중복사건: 해당 (사건번호 2023타경4546(4)는 중복사건으로 분류됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 287-6 라온프라이빗시티 14층1411호

용도: 오피스텔

토지면적: 6.09㎡ (약 1.84평)

토지 지분: 6.09㎡ (약 1.84평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 24.64㎡ (약 7.45평)

건물 지분: 24.64㎡ (약 7.45평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 110,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동에 소재하며, 한국토지주택공사 남서측 인근에 위치함. 주위는 아파트 단지, 상가, 업무시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 이용한 시내외 교통사정은 보통 수준임. 본건 소재 건물까지 제 차량의 출입 가능함.

2.3. 토지 이용 현황

토지: 부정형의 토지로서, 현황 ‘상업용 건부지’로 이용 중이며, 남동측으로 왕복 4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

2.4. 건물 이용 현황

라온 프라이빗 시티 오피스텔 건물로, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층/지상16층 건물임.

본건은 14층 1411호로 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임.

내부 설비로는 도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강준일

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

대항력: 없음

비고: 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보는 미상임.

3.2. 등기부 현황 및 권리 소멸 여부

말소기준권리: 2016년 9월 21일 접수된 부전1동새마을금고의 근저당권 (을1)임.

등기부상 채권 총액: 1,028,911,135원

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 부전1동새마을금고 근저당 (을1)

* 신용보증기금 가압류 (갑3, 갑4)

* 강OO (강수도) 강제경매 (갑5)

* 비엔케이캐피탈 가압류 (갑6)

* 부전1동새마을금고 임의경매 (갑7)

* 우리은행 가압류 (갑8)

* 진주세무서장 압류 (갑10)

등기부상 채권자들의 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 내용이 비어있어 별도로 인수될 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 진주시 충무공동은 혁신도시 개발과 함께 주거 및 상업 기능이 활성화되고 있는 지역임. 주변에 관공서, 업무시설, 상업시설 및 주거단지가 밀집해 있어 안정적인 수요 확보가 가능함.

4.2. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(라온 프라이빗 시티, 주소 287-6) 내 유사 면적(약 38.67㎡ ~ 39.28㎡)의 오피스텔이 2024년 2월에서 2026년 2월 사이에 135,000,000원에서 140,000,000원 사이에 거래되었음.

이는 공급면적 기준 약 355,000원/㎡ (약 117만원/평) 수준임.

본건의 건물면적은 24.64㎡ (약 7.45평)으로, 감정가는 110,000,000원임. 만약 감정가가 본건의 실제 면적인 24.64㎡를 기준으로 책정되었다면, ㎡당 약 4,464,000원(평당 약 1473만원)으로 유사 면적 거래가 대비 매우 높은 수준임.

따라서, 본건의 실제 전용면적은 유사 거래 사례 면적인 약 38.67㎡ 내외로 추정되며, 감정가는 해당 면적 대비 시장가보다 낮은 수준으로 책정되었을 가능성이 있음.

4.3. 현재 시세 기반 가치 평가

최근 유사 물건의 거래 가격 (135,000,000원 ~ 140,000,000원)을 기준으로 볼 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가 110,000,000원보다 높을 것으로 예상됨.

안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 고려할 때, 약 135,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 가치를 평가할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재 건물은 라온 프라이빗 시티로, 건물 내 또는 인근에 상업시설, 편의점, 식당 등 다양한 편의시설이 위치할 것으로 예상됨.

도보 거리에 편의시설 이용이 용이하며, 진주 시내의 각종 문화 및 편의시설 이용 또한 편리한 편임.

5.2. 교육시설

주변에 학교 등 교육시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 혁신도시 내에 위치하여 통학이 가능한 교육시설이 존재할 것으로 예상됨.

5.3. 기타 생활 인프라

진주혁신도시 내에 위치하여 정부기관(한국토지주택공사 등) 및 관련 기업들이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 기타 특이사항

본건은 '중복사건'으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 별도 경매 절차가 진행 중일 수 있음. 입찰 전 관련 정보 확인이 필요함.

6.2. 권리관계 관련 위험

등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 권리 분석에서 누락될 수 있는 유치권, 법정지상권 등 특이 권리 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 함. (현 상태에서는 인수되는 권리 없음)

6.3. 공실 리스크

임대 관례 및 기타 사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 공실 여부 및 임대율에 대한 정확한 파악이 어려움. 투자 전 임대 시장 조사 및 실제 공실률 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 진주혁신도시 내의 오피스텔로, 안정적인 교통 및 편의시설 접근성을 갖추고 있음. 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됨.

다만, 건물 면적 표기와 실제 거래 면적 간의 불일치 가능성 및 중복사건 여부를 신중히 검토할 필요가 있음. 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보여, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시 내 우수한 입지 조건

* 명확한 권리 분석 및 인수되는 권리 없음

* 낮은 감정가 대비 높은 시장가 형성 가능성

* 안정적인 배후 수요 및 임대 수익 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매가는 135,000,000원 ~ 140,000,000원 수준임.

안전한 투자를 위해서는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하되, 시장가와 감정가 간의 차이를 고려하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

최종 입찰가는 경매 현장의 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.