나이스옥션 법원경매 진주 2023타경4546 [3] 경상남도 진주시 충무공동 287-6 라온프라이빗시티 14층1410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2023.10.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 소문리 소재 "진주문산I.C" 북측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 상가지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 ‘상업용 건부지’로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 슬래브지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 콘크리트, 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

기호3) 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서
벽체 : 판넬 마감 등
바닥 : 콘크리트, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호2) 1층 : 사무실 및 캐노피 / 2층 : 주택
기호3) 1층 : 사무실 및 세차장 / 2층 : 사무실

설비내역

기호2) 건물 내에 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠-㉣)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "한국토지주택공사" 남서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층/지상16층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및
위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측 및 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(대-보-3-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원에서 진행하는 2023타경4546(3) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 진주시 충무공동 287-6, 라온프라이빗시티 14층 1410호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 102,000,000원(1억 2백만원)입니다.

토지 면적은 5.66㎡(약 1.71평)이며, 건물 면적은 22.89㎡(약 6.92평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 강OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

특이사항으로는 '중복사건'이 명시되어 있습니다.

건물은 2016년 8월 31일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 16층, 지하 5층 건물이며, 본건은 14층에 위치합니다.

전용면적은 약 38.67㎡(약 11.70평)으로 파악됩니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 충무공동에 위치하며, '한국토지주택공사' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 지방도변 상가지대 및 업무시설이 밀집된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 남동측 및 남서측, 북서측으로 포장도로에 접해 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용계획으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류에 해당하며, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다. (토지감정요항표 상의 '자연녹지지역' 표기와 차이가 있어 추가 확인이 필요합니다.)

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 9월 21일 접수된 부전1동새마을금고의 근저당권(채권액 92,300,000원)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 1,019,811,135원으로 매우 높습니다.

현재 등기부상 모든 권리(가압류, 강제경매, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

인수되는 권리는 없습니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나 상세 내용은 기재되어 있지 않아, 현장 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인 현황

* 임차인: 박만진

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 387,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-10

* 배당신고일자: 2023-09-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 박 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 한국토지주택공사(LH) 인근에 위치하여 관련 기관 종사자 및 유관업체들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 오피스텔 및 상가 시설이 혼재하여 상권이 형성되어 있습니다.

최근 2~3년간의 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 38~39㎡)의 오피스텔이 135,000,000원에서 140,000,000원 사이에 거래되었습니다.

평균 매매가는 약 138,000,000원으로 파악됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 지방도 및 대로변 접근성이 좋아 용이할 것으로 보입니다.

편의시설: 주변 상가지대로서 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 오피스텔로서 1~2인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 진행 중일 수 있어, 경매 진행 과정이 복잡해지거나 연기될 가능성이 있습니다. 이는 입찰 및 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 10억 원을 초과하여, 경매 법원의 판단에 따라 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다.

토지이용계획 불일치: 토지 감정평가 상의 '자연녹지지역'과 구분건물 감정평가 상의 '일반상업지역' 간의 차이가 존재하여, 해당 부지의 실제 용도 제한 여부에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

부합물 및 종물: 건물에 부합물 및 종물이 소재하며, 이는 본건의 사용, 수익, 처분에 영향을 미칠 수 있으므로 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

진주시 충무공동 라온프라이빗시티에 위치한 본 오피스텔은 LH 인근이라는 입지적 강점과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다수의 권리관계가 존재하나 말소기준권리보다 후순위로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 다만, 중복사건으로 인한 절차상의 불확실성, 토지이용계획상의 잠재적 이슈, 부합물 및 종물의 존재 여부 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 한국토지주택공사(LH) 본사 인근으로 안정적인 임대 수요 확보가 예상됩니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 1억 2백만원 대비 최근 실거래가 평균(약 1억 3천 8백만원)이 높아, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

소형 평형의 실용성: 전용 38.67㎡의 소형 평형으로 1인 가구 임대 시장에서 꾸준한 수요가 있을 것으로 보입니다.

신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 각종 편의 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

최근 실거래가 평균 (약 38.67㎡ 기준): 138,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 실거래가와 감정가의 차이, 그리고 중복사건이라는 특이사항을 고려할 때, 보수적인 접근과 적극적인 접근을 병행하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

실거래가 평균치를 기준으로 낙찰될 가능성을 고려하여, 125,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 보수적으로 감정가 대비 약 122% 수준이며, 최근 시세 대비 약 90% 수준에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.