나이스옥션 법원경매 진주 2023타경4546 [2] 경상남도 진주시 충무공동 287-6 라온프라이빗시티 14층1409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2023.10.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 소문리 소재 "진주문산I.C" 북측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 상가지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 ‘상업용 건부지’로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 슬래브지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 콘크리트, 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

기호3) 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서
벽체 : 판넬 마감 등
바닥 : 콘크리트, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호2) 1층 : 사무실 및 캐노피 / 2층 : 주택
기호3) 1층 : 사무실 및 세차장 / 2층 : 사무실

설비내역

기호2) 건물 내에 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠-㉣)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "한국토지주택공사" 남서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층/지상16층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등
바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및
위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남서측 및 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(대-보-3-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경상남도 진주시 충무공동 287-6번지에 위치한 라온프라이빗 시티 오피스텔 14층 1409호입니다.

사건번호는 진주지원 2023타경4546 (2)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 102,000,000원이며, 토지 면적은 5.66㎡(약 1.71평), 건물 면적은 22.89㎡(약 6.92평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2016년 8월 31일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 16층, 지하 5층 건물입니다.

전체 건물 연면적은 16,597.79㎡이며, 총 191세대로 구성되어 있습니다.

본건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 관련 특이사항 및 주의사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 한국토지주택공사(LH) 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 진주혁신도시 내 업무시설, 상업시설, 관공서 등이 밀집한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 본건 소재 부지는 남서측 및 북서측으로 포장된 도로에 접해 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건이 속한 라온프라이빗 시티 건물은 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m-30m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2016년 9월 21일 접수된 부전1동새마을금고의 근저당권(을1, 92,300,000원)입니다.

등기부채권 총액은 1,019,811,135원에 달합니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본건 경매 절차를 통해 취득 시 권리상의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

강명진 (강 ) 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다.

전입일자는 2020년 3월 20일이나, 확정일자 및 배당신고일자는 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 진주혁신도시는 한국토지주택공사(LH) 본사를 비롯한 다수의 공공기관 및 관련 기업이 입주해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 행정기관이 자리하고 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

지방도 및 대로변에 위치하여 외부 접근성이 좋으며, 지역 내 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(상점)로 복합 용도로 사용되고 있어 다양한 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조로, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

라온프라이빗 시티는 2016년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

주변에는 한국토지주택공사, 진주시청 등 주요 관공서가 인접해 있으며, 혁신도시 내 상업지구에 속해 있어 식당, 카페, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

본건 위치에서 통상적인 혁신도시의 생활 인프라를 누릴 수 있으며, 별도로 파악된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건 사건번호에 (2)가 붙어있는 점, 특이사항 및 특수물건정보에 '중복사건'으로 명시된 점은 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재함을 시사합니다. 이는 경매 진행 절차, 기일 연기, 낙찰 여부 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법원 기록을 통해 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 면적 불일치 가능성: 제공된 건물 면적(22.89㎡, 약 6.92평)과 최근 거래된 오피스텔의 전용 면적(excluUseAr)이 약 38.67㎡ ~ 39.28㎡(약 11.69평 ~ 11.88평)으로 차이가 큽니다. 본건의 실제 전용 면적이 거래 사례와 다를 경우, 시세 산정에 오차가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 등기부등본, 건축물대장, 현장 방문 등을 통해 정확한 면적을 재확인하는 것이 필수적입니다.

* 임차인 존재: 대항력 없는 임차인(강명진)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금전적 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 진주혁신도시라는 우수한 입지에 위치한 오피스텔입니다.

한국토지주택공사 등 주요 기관이 인접해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계가 비교적 명확하고, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이라 인수 부담이 없습니다.

건물 노후도가 낮고 기본적인 편의 설비를 갖추고 있어 즉시 활용 가능성이 있습니다.

다만, 중복사건 여부와 실제 면적 discrepancies를 반드시 확인해야 하며, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 진주혁신도시의 핵심 입지: LH 본사 및 다수의 공공기관 밀집 지역.

* 꾸준한 임대 수요: 풍부한 배후 수요로 인한 공실 위험 감소.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 없음.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 낮은 감정가 대비 높은 시세: 최근 거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 38.67㎡ ~ 39.28㎡)의 오피스텔이 2024년 3월 13,900만원, 2024년 4월 13,500만원, 2026년 2월 (추정) 14,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 102,000,000원입니다.

제공된 전용면적(22.89㎡)과 최근 거래 사례의 면적(약 38.67㎡)에 차이가 크므로, 실제 거래될 가격은 거래 사례 면적을 기준으로 추정하는 것이 합리적입니다.

실제 전용면적이 약 38~39㎡라고 가정할 때, 최근 시세는 13,500만원 ~ 14,000만원 수준으로 판단됩니다.

감정가(102,000,000원)가 최근 시세보다 약 25~30% 낮게 형성되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 120% ~ 130% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 제안이며, 현장 조사, 법원 경매 정보 상세 확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.