나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3557 [2] 경상남도 진주시 금산면 중천리 285-18 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 금산면 중천리 소재 진주우편집중국 남측 인근에 위치하며, 부근은 각종
근린생활시설, 주상용 건부지 등으로 형성된 노선상가지대입니다.

교통상황

차량 접근 자유롭고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 가장형의 자체지면 평탄한 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.
기호(3) 정방형에 유사한 자체지면 평탄한 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
기호(3) 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 북동측으로 폭 약 8m내외의 포장도로, 북서측으
로 폭 약 4m내외의 보도블럭 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(금산)), 중로1류
(폭20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(금
산초등학교 상대보호구역), 상대보호구역(금산초등학교병설유치원 상대보호구역),
상대보호구역(진주동중학교)에 속합니다.



기호(3) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(금산)), 소로2류(
폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(금산)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도
로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(금산초등학교 상대보호
구역), 상대보호구역(금산초등학교병설유치원 상대보호구역), 상대보호구역(진주동
중학교)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽: AL복합판넬, 유리 및 드라이비트 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감 등.
창호: 강화유리 및 하이샷시창호.
기호(4) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건으로서,
외벽: 유리 마감 및 AL복합판넬 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감 등.
창호: 강화유리 및 하이샷시창호.
기호(ㄱ) 목조 기와형 강판지붕 단층입니다.
기호(ㄴ) 목조 기와형 강판지붕으로 5층에 소재합니다.
기호(ㄷ) 판넬조 판넬지붕으로 5층에 소재합니다.
기호(ㄹ) 철파이프조 폴리카보네이트지붕으로 5층에 소재합니다.

이용상태

기호(2) 근린생활시설(1-4층) 및 주차장 등(지하층)입니다.
기호(4) 근린생활시설(지하-4층) 입니다.
기호(ㄱ) 사각 정자입니다.
기호(ㄴ) 사각 정자입니다.
기호(ㄷ) 창고 입니다.
기호(ㄹ) 골프 연습실입니다.

설비내역

위생설비 및 소방설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄱ-ㄹ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-토지 위 조경시설(조경수목 등), 및 건물 옥상 옥탑(계단실, 물탱크실 등)은 토지 및 건물가격에 포함평가.
-임차인 대항력 주의

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3557 (2)

소재지: 경상남도 진주시 금산면 중천리 285-18

용도: 근린시설

감정가: 1,158,705,040원

토지 면적: 309.40㎡ (약 93.61평)

건물 면적: 902.44㎡ (약 273.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는 임차인

주의사항:

- 일괄매각.

- 토지 위 조경시설(조경수목 등), 및 건물 옥상 옥탑(계단실, 물탱크실 등)은 토지 및 건물 가격에 포함 평가.

- 임차인 대항력 주의.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

경상남도 진주시 금산면 중천리에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 주상용 건부지 등으로 형성된 노선상가지대입니다. 물건지는 진주우편집중국 남측 인근에 자리하고 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 자유로우며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 무난한 편입니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.

기호(3) 토지는 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로, 북서측으로 폭 약 4m 내외의 보도블럭 도로에 각각 접합니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(금산)), 중로1류(폭20m-25m)(집산도로), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(금산초등학교, 금산초등학교병설유치원, 진주동중학교)에 속합니다.

기호(3) 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(금산)), 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만)(금산), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(금산초등학교, 금산초등학교병설유치원, 진주동중학교)에 속합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되어 있으며, 말소기준권리는 2020년 1월 28일자 신한은행 근저당권(을17)입니다. 통상적인 경매 절차에 따라 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부채권 총액: 5,570,645,056원

건물 등기부채권 총액: 5,570,645,056원

1.3. 2. 임차인 현황

물건에는 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 일부는 대항력을 갖추고 있습니다.

- (주)그린파워: 보증금 2,000,000원, 차임 100,000원, 사업개시일 2015-05-06, 대항력 있음.

- 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업개시일 2021-05-07, 대항력 없음.

- 박 : 보증금 45,000,000원, 차임 850,000원, 사업개시일 2016-12-20, 대항력 있음.

- 우람EMC주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2020-12-15, 대항력 없음.

- 우람발전주식회사: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2016-08-10, 대항력 있음.

- 우람솔라주식회사: 보증금 5,000원, 차임 0원, 사업개시일 2020-12-15, 대항력 없음.

- 우람에너지(주): 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2016-06-09, 대항력 있음.

- 우람태양광강진발전소 (주): 보증금 2,000,000원, 차임 100,000원, 사업개시일 2014-01-22, 대항력 있음.

- 양광강진발전소 (주)우황EMC: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2021-09-23, 대항력 없음.

- 우황솔라주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2021-09-23, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (주: '인수 보증금 합계'가 0원이라도, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 및 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.)

1.4. 상권분석

1.4. 1. 상권 특성

물건지가 위치한 금산면 중천리는 진주우편집중국 인근의 노선상가지대로, 다양한 근린생활시설 및 주상용 건물이 입지하여 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교육시설

인근에 금산초등학교, 금산초등학교병설유치원, 진주동중학교가 소재하고 있습니다. 이는 해당 토지가 상대보호구역으로 지정되어 있음을 의미합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 대항력 있는 임차인

전체 임차인 중 다수가 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 배당 절차 및 임대차 계약의 세부 내용에 따라 낙찰자가 추가적인 부담을 지게 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.6. 2. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건이며 공동담보로 설정된 점은 복잡한 채권 관계가 얽혀 있을 가능성을 시사합니다. 이는 경매 진행 및 낙찰 후 권리 관계 정리에 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 3. 토지 이용 제한

물건지의 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 속해 있어 향후 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 4. 주변 환경

진주시 금산면 지역은 주민 친화형 폐기물 소각장 건립 논의가 있는 등, 일부 지역 주민들의 환경 시설에 대한 민감도가 존재할 수 있습니다. (주: 본건과 직접적인 혐오시설과의 연관성은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 향후 지역 개발 시 환경 민원 발생 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.)

1.7. 종합 의견

해당 물건은 근린생활시설로 활용 가능한 건물과 토지가 일괄 매각되는 건입니다. 교통 접근성이 양호하고 일반적인 상업지역의 특성을 지니고 있어 잠재력은 있으나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 복잡한 채권 관계, 다양한 토지 이용 제한 등 권리 분석 및 명도에 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 노선상가지대에 위치하여 근린생활시설로서의 영업 활동에 유리합니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도 명도 및 신축 부담을 줄일 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 1,158,705,040원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

- 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임, 실제 명도 가능성 및 소요 비용.

- 유동화 물건 및 공동담보 설정에 따른 복잡한 권리 관계 및 추후 발생 가능한 법적 이슈.

- 유사 물건의 최근 실거래가 및 주변 시세 동향.

- 해당 물건의 현 시설 상태 및 향후 활용 가능성.

상기 제반 사항, 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 하며, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 파악하고, 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석을 재확인하시기를 권고합니다. 예상 입찰가는 이러한 심층 분석을 통해 결정되어야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시를 생략합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.