나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3557 [1] 경상남도 진주시 금산면 중천리 294-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 금산면 중천리 소재 진주우편집중국 남측 인근에 위치하며, 부근은 각종
근린생활시설, 주상용 건부지 등으로 형성된 노선상가지대입니다.

교통상황

차량 접근 자유롭고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 가장형의 자체지면 평탄한 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.
기호(3) 정방형에 유사한 자체지면 평탄한 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
기호(3) 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 북동측으로 폭 약 8m내외의 포장도로, 북서측으
로 폭 약 4m내외의 보도블럭 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(금산)), 중로1류
(폭20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(금
산초등학교 상대보호구역), 상대보호구역(금산초등학교병설유치원 상대보호구역),
상대보호구역(진주동중학교)에 속합니다.



기호(3) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(금산)), 소로2류(
폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(금산)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도
로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(금산초등학교 상대보호
구역), 상대보호구역(금산초등학교병설유치원 상대보호구역), 상대보호구역(진주동
중학교)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건으로서,
외벽: AL복합판넬, 유리 및 드라이비트 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감 등.
창호: 강화유리 및 하이샷시창호.
기호(4) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건으로서,
외벽: 유리 마감 및 AL복합판넬 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감 등.
창호: 강화유리 및 하이샷시창호.
기호(ㄱ) 목조 기와형 강판지붕 단층입니다.
기호(ㄴ) 목조 기와형 강판지붕으로 5층에 소재합니다.
기호(ㄷ) 판넬조 판넬지붕으로 5층에 소재합니다.
기호(ㄹ) 철파이프조 폴리카보네이트지붕으로 5층에 소재합니다.

이용상태

기호(2) 근린생활시설(1-4층) 및 주차장 등(지하층)입니다.
기호(4) 근린생활시설(지하-4층) 입니다.
기호(ㄱ) 사각 정자입니다.
기호(ㄴ) 사각 정자입니다.
기호(ㄷ) 창고 입니다.
기호(ㄹ) 골프 연습실입니다.

설비내역

위생설비 및 소방설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄱ-ㄹ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄷ)매각 포함. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄹ)매각제외.
-토지 위 조경시설(조경수목 등), 및 건물 옥상 일부 조경시설,옥탑(계단실, 물탱크실 등)은 토지 및 건물가격에 포함평가
-임차인 대항력 주의

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경3557 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 금산면 중천리 294-3 (도로명 주소: 경상남도 진주시 중천로 16)

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,912,164,200원

* 토지면적: 508.10㎡ (약 153.72평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1462.13㎡ (약 442.28평)

* 건물 제시외면적: 20.60㎡ (약 6.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ~ㄷ) 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄹ) 매각 제외.

* 토지 위 조경시설(조경수목 등), 건물 옥상 일부 조경시설, 옥탑(계단실, 물탱크실 등)은 토지 및 건물 가격에 포함 평가되었습니다.

* 임차인의 대항력 존재하므로 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 경상남도 진주시 금산면 중천리 소재 진주우편집중국 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 각종 근린생활시설과 주상용 건부지 등으로 형성된 노선상가지대입니다.

* 금산면은 시내와 가까워 개발이 잘 되어 있으며, 시설채소 재배와 신선농산물 수출이 활성화된 지역입니다.

* 교통상황:

* 차량 접근이 자유로우며, 대중교통 역시 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 무난한 편입니다.

* 진주시는 금산삼거리-지방도 도로 개설 사업을 통해 금산면 소재지 교통량이 분산되고 교통체증이 해소될 것으로 기대하고 있습니다.

* 인접 도로상태:

* 토지 기호(1)은 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.

* 토지 기호(3)은 남동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로, 북서측으로 폭 약 4m 내외의 보도블럭 도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1) 및 기호(3) 토지 모두 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(금산))에 속합니다.

* 도로로는 중로1류(폭20m-25m)(집산도로), 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역에 해당하며, 금산초등학교, 금산초등학교병설유치원, 진주동중학교의 상대보호구역에 속합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을15 근저당권 (신한은행, 2020년 1월 28일 접수)

* 등기부상 총 채권액: 5,570,645,056원

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전(경남개발공사, 이수영) 기록이 있습니다.

* 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존(이수영) 기록이 있습니다.

* 토지 등기부와 유사하게 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

* 임차인 현황:

* 비 (주)비젼테크: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2016-08-16, 대항력 있음.

* 재 (주)재미니윈드파워: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2017-09-11, 대항력 있음.

* 명 명당에너지주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2020-01-29, 대항력 없음.

* 우 우람개발주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2009-07-15, 대항력 있음.

* 우 우람종합건설주식회사: 보증금 380,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2021-05-07, 대항력 없음.

* 우 우람태양광발전소주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2013-02-01, 대항력 있음.

* 우 우황건설(주): 보증금 190,000,000원, 차임 2,000,000원, 사업일자 2013-09-11, 대항력 있음.

* 마 주식회사 마린윈드파워: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2017-08-30, 대항력 있음.

* 서 주식회사서해그린파워: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2017-09-08, 대항력 있음.

* 히 주식회사히든파워에너지: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2024-02-01, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 진주우편집중국 인근의 노선상가지대에 위치하고 있습니다.

* 주변에 각종 근린생활시설 및 주상용 건부지가 형성되어 있어 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 금산면은 시설채소 재배와 더불어 신선농산물 수출이 활성화되는 지역으로, 농산물 관련 상권 또는 이를 지원하는 상권의 연계 가능성이 있습니다.

* 도로망이 잘 갖추어져 있어 물류 및 접근성 측면에서 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 금산초등학교, 금산초등학교병설유치원, 진주동중학교가 상대보호구역으로 지정될 만큼 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 진주우편집중국이 인근에 있으며, 해당 지역은 근린생활시설이 밀집된 상가지대입니다.

* 자연환경: 월아산과 금호지 등 자연을 접할 수 있는 휴식 공간이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과상, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(예: 폐기물 소각장, 대규모 매립장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 등에 혐오시설이 밀집되어 있다는 정보가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 다수 존재: 본 물건에는 총 8명의 임차인이 있으며, 이 중 7명이 '대항력 있음'으로 파악되었습니다. 비록 인수되는 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용 또는 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 특히, 우황건설(주)는 월 200만원의 차임을 지급하고 있어, 다른 임차인들과의 계약 조건이 상이할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 약 55.7억원으로, 감정가 19.1억원 대비 상당히 높아 채권 총액 부담이 크다는 점을 인지해야 합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 유동화 물건 및 공동담보 설정은 거래 구조의 복잡성을 증가시킬 수 있으며, 권리 관계 확인에 더욱 신중을 기해야 합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물 중 일부(ㄱ~ㄷ)는 매각에 포함되나, 'ㄹ'은 제외됩니다. 현장 방문 시 이를 명확히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역 및 특정 학교들의 상대보호구역에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 금산면의 상가지대에 위치하여 상업적 이용 가치가 있는 근린시설입니다. 교통 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 인근에 교육시설과 자연 공간이 있는 장점이 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 높은 채권 총액, 유동화 및 공동담보 설정 등 복잡한 권리 관계는 명도 및 인수 시 상당한 주의와 면밀한 검토를 요구합니다. 감정가 대비 시장 가치 및 잠재적 수익률을 신중하게 분석해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상권 발달 지역 내 입지: 노선상가지대로서 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 입점이 가능하여 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 양호한 접근성: 왕복 4차선 도로 등 우수한 도로망에 인접하여 물류 이동 및 고객 접근성이 용이합니다.

* 교육 및 자연 환경: 인근 학교와 금호지, 월아산 등 자연 공간이 있어 지역 주민의 생활 만족도가 높을 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 복잡한 권리 관계와 임차인 이슈로 인해 시장의 관심에서 다소 벗어나 있을 수 있으나, 이를 해결할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,912,164,200원을 기준으로, 앞서 분석된 임차인의 대항력, 권리 관계의 복잡성, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수분은 없습니다. 성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 예상되는 명도 비용 및 제반 부대 비용을 면밀히 추산한 후, 낙찰 후 예상 임대 수익률 및 시세차익 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 산정은 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.