나이스옥션 법원경매 진주 2024타경32623 [1] 경상남도 남해군 남해읍 선소리 36 수련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 남해읍 선소리 소재 선소마을회관 남서측 인근에 위치하며, 부근은 해안
어촌지대로서, 일반주택, 농경지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및
운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3,4,7,8) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 대부분 휴경전 상태입니다.
기호(2) 완경지세 내 자체지면 대부분 평탄하게 조성되어진 부정형의 토지로서, 글램핑부지
등으로 이용중입니다.
기호(5) 평지내 부정형의 토지로서, 현황 왕복 2차선 포장도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,4,7,8) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.
기호(2) 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
기호(3) 남측으로 비포장 농로에 접합니다.
기호(5) 본건이 현황 왕복 2차선 포장도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 문화재보존영
향 검토대상구역(300미터)에 속합니다.


기호(2) 계획관리지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(2020
-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종
사육제한), 문화재보존영향 검토대상구역(300미터), 준보전산지에 속합니다.
기호(3,8) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)에 속합니다.
기호(5) 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉),가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종
사육제한), 농업진흥구역, 준보전산지에 속합니다.
기호(7) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 준보전산지에
에 속합니다.

제시목록 외의 물건

별지 "토지,건물 감정평가명세표", "지적 및 건물개황도", 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(4,7) 토지의 의뢰목록상 지목은 묘지, 임야이나, 현황은 휴경전 상태이고, 기호(5)
토지의 의뢰목록상 지목은 임야이나, 현황은 도로로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건으로서,
외벽: 스타코 페인팅 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감, 타일 마감 등.
창호: 강화유리 창호 마감 등.
기호(ㄱ-ㅎ) 경량철골구조 기타지붕 단층 건입니다.
기호(ㄱ") 경량철골구조 슬래브지붕 단층 건입니다.
기호(ㄴ",ㄷ",ㅁ") 경량철골구조 판넬지붕 단층 건입니다.
기호(ㄹ") 컨테이너입니다.

이용상태

기호(6) 야영장시설(관리실, 화장실 등)로 이용중입니다.
기호(ㄱ-ㅎ) 화장실로 이용중입니다.
기호(ㄱ",ㄹ",ㅁ") 창고로 이용중입니다.
기호(ㄴ") 기계실로 이용중입니다.
기호(ㄷ") 물탱크실로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄱ-ㅁ") 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물, 수목, 구축물 중 감정서상 기호 ㄱ'~ㄷ',ㅁ',ⓐ,① 매각 포함.
-제시외 구축물 야외수영장(양 감정서상 기호 ④,사'(동일한 수영장임.)) 매각포함(단. 유체동산경매로 매각된 부대설비는 제외, 매각가격은 이를 반영한 금액임.)
-제시외 건물, 구축물, 기계기구 중 창고컨테이너, 글램핑텐트, 주차차단기(감정서상 기호 ㄹ',②,③,⑤,가~하,가'~바')전부 매각제외.
-감정서상 기호 ㄱ~ㅎ의 제시외 건물과 목록 9~22는 동일한 건물임.
-목록[4]지목은 묘지 및 목록[7]지목은 임야이나 각 휴경전 상태.
-목록[5]지목은 임야이나 현황은 도로로 이용중이고 일부는 계획도로에 저촉.
-목록[1,3,8] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경32623 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남해읍 선소리 36

용도: 수련시설

감정가: 3,062,160,600원

토지면적: 11,376.70㎡ (약 3,441.1평)

건물면적: 143.29㎡ (약 43.3평)

제시외 건물 면적: 62.50㎡ (약 18.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새통영농업협동조합 (추정)

총 채무액 (등기부상 채권액 합계): 약 6,849,486,338원 (토지 약 3,497,813,196원 + 건물 약 3,351,673,042원)

말소기준권리: 2022년 11월 21일 접수된 새통영농업협동조합의 근저당권 (을32, 건물 을1)

인수되는 권리: 분묘기지권 성립 가능성 있음

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

경상남도 남해군 남해읍 선소리 소재 선소마을회관 남서측 인근에 위치하며, 부근은 해안 어촌지대로서 일반주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황:

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태:

일부 토지(기호 1,4,7,8)는 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능하며, 다른 일부(기호 2)는 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 기호(3)은 남측 비포장 농로에 접하고, 기호(5)는 본건이 현황 왕복 2차선 포장도로로 이용 중에 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

자연녹지지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 소로2류(폭 8m-10m) 저촉, 농업진흥구역, 준보전산지 등에 속해 있어 개발 및 이용에 제한이 있습니다.

인근 시설:

주변은 해안 어촌 지역으로 주로 주택과 농경지로 이루어져 있습니다. 주변 검색 결과, 직접적인 혐오 시설이나 기피 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 해안 지역의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2022년 11월 21일 접수된 새통영농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

등기부상 별도의 인수되는 권리는 명시되지 않았으나, 물건명세서상 분묘소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 현장 조사가 필요합니다.

등기부상 채권 총액:

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 68억 5천만원에 달하며, 채권 총액이 감정가보다 상당히 높은 상황입니다.

임차인 현황:

* (주)보물섬글램핑

보증금: 0원

차임: 2,200,000원

사업 시작일: 2023년 11월 1일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.3. 건물 현황

주요 건물:

기호(6): 철근콘크리트구조, 단층, 연면적 143.29㎡ (약 43.3평). 야영장시설(관리실, 화장실 등)로 이용 중입니다.

부속 건물:

기호(ㄱ-ㅎ 등): 경량철골구조, 단층. 주로 화장실, 창고, 기계실, 물탱크실 등으로 이용 중이며, 면적은 총 62.50㎡ (약 18.9평)입니다.

제시외 건물/구축물 포함/제외 사항:

* 포함: 제시외 건물, 수목, 구축물 중 감정서상 기호 ㄱ'~ㄷ',ㅁ',ⓐ,①. 야외수영장(기호 ④,사') (단, 유체동산 경매로 매각된 부대설비 제외).

* 제외: 창고컨테이너, 글램핑텐트, 주차차단기 등 (기호 ㄹ',②,③,⑤,가~하,가'~바').

1.4. 상권분석

주변 지역 특성:

본건은 남해안의 아름다운 경관을 가진 어촌 및 관광 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 캠핑장, 펜션 등 관광객을 대상으로 하는 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

잠재적 활용 가능성:

수련시설, 글램핑장, 야영장 등의 용도로 활용되어 왔으며, 넓은 토지 면적과 바닷가 인근이라는 입지적 장점을 활용하여 숙박 및 관광 관련 시설로의 추가 개발 또는 리모델링 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설:

소재지가 남해읍으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 남해읍 시가지 내에 위치할 것으로 보입니다. 도보 거리 내의 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요:

일부 토지(목록 1,3,8)의 지목은 임야, 묘지 등으로 되어 있으나, 농지 또는 경작 가능지로 간주될 수 있어 농지취득자격증명원이 필요할 수 있습니다. 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

지목과 현황의 차이:

일부 토지(목록 4: 묘지, 목록 7: 임야)는 현황이 휴경전 상태이며, 목록 5(임야)는 현황 도로로 이용 중이고 일부는 계획도로에 저촉되어 토지 이용 및 거래 시 주의가 필요합니다.

맹지 및 도로 접근성:

일부 필지는 맹지로, 인접 토지를 통한 접근만 가능하여 활용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

토지 이용 규제:

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역 등 다수의 토지 이용 규제가 있어 신규 건축이나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

분묘기지권 성립 가능성:

현장에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

중복병합사건:

중복병합사건으로, 관련 서류 및 절차를 더욱 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적:

총 11,376.70㎡ (약 3,441.1평)의 넓은 토지는 활용 가치가 높으며, 대규모 시설 구축이 가능합니다.

관광 및 휴양지 입지:

남해안의 수려한 자연 환경을 배경으로 한 입지는 관광객 유치에 유리하며, 수련시설, 글램핑, 리조트 등 다양한 사업 모델 적용이 가능합니다.

감정가 대비 잠재력:

높은 채무액이 부담이나, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성을 고려하여 시세 조사를 통해 저가 매수 기회를 탐색할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 해안가에 위치한 수련시설 부지로, 넓은 토지와 잠재적인 관광 활용 가치를 지니고 있습니다. 그러나 다수의 토지 이용 규제, 지목과 현황의 차이, 맹지 문제, 분묘기지권 가능성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어 권리관계 및 소멸 여부를 철저히 분석해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 관련 사항과 제시외 건물들의 포함 및 제외 여부를 명확히 확인해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수할 보증금은 없습니다.

감정가: 3,062,160,600원

등기부상 총 채권액: 약 6,849,486,338원

상기 물건의 잠재적 리스크와 높은 채권 총액을 고려할 때, 감정가의 75~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 2,300,000,000원 ~ 2,600,000,000원

(이는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.